Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8711678 UC EXPL 20-6496 HW/46854
Vonnis van 30 december 2020
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.S. Folsche,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. B. Özkaya.
Partijen worden in dit vonnis aangeduid als [eiseres] en [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [eiseres] ;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie van [gedaagde] ;
- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] ;
- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2020 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is een studente afkomstig uit [naam eiland] die een masterstudie zou volgen in [.] . Zij huurde van 1 augustus 2018 tot 1 januari 2020 woonruimte van [gedaagde] in [.] . Voor de ingerichte kamer, gedeelde voorzieningen en schoonmaakservice betaalde zij € 625,- per maand.
2.2.
Eind januari 2019 heeft [eiseres] de huurcommissie verzocht de redelijkheid van haar huurprijs te beoordelen. De huurcommissie heeft op 3 oktober 2019 uitspraak gedaan. Volgens de huurcommissie zou [eiseres] vanaf het begin van de huurovereenkomst geen € 625,- per maand moeten betalen, maar een bedrag van € 353,97. Dit betekent dat € 271,03 per maand teveel zou zijn betaald.
2.3
De uitspraak is van de huurcommissie op 7 november 2019 verzonden aan [gedaagde] en [eiseres] . Op 13 november 2019 is namens [eiseres] een incassobrief verstuurd door Huurteam [.] aan [gedaagde] met het verzoek de teveel betaalde huur terug te betalen.
2.4.
Op 25 juni 2020 is [gedaagde] per brief en per e-mail aangeschreven door de advocaat van [eiseres] met het verzoek de teveel betaalde huur te betalen. [gedaagde] heeft diezelfde dag gereageerd op de e-mail dat hij geen kennis had van de uitspraak van de huurcommissie en dat hij het niet eens was met de beslissing van de huurcommissie. Op 11 augustus 2020 is [gedaagde] gedagvaard.
3.Het geschil
3.1.
In deze procedure vordert [eiseres] betaling van de door haar teveel betaalde huur. [eiseres] voert aan dat gezien de uitspraak van de huurcommissie zij 16 maanden lang een bedrag van € 271,03 teveel heeft betaald en vordert € 4.336,48 aan onverschuldigd betaalde huur terug. Zij stelt dat op 2 januari 2020 (8 weken na de het verzenden van uitspraak van de huurcommissie op 7 november 2019) de wettelijke termijn van 8 weken uit artikel 7:262 BW Pro voor het aantasten van de uitspraak verstreken is. Bovendien is op 8 januari 2020 de door het Huurteam vergunde betalingstermijn verstreken. Verder vordert [eiseres] dat [gedaagde] specificaties en afrekeningen van de servicekosten van de jaren 2018 en 2019 verstrekt. Omdat [eiseres] een gerechtelijke procedure heeft moeten beginnen vordert ze ook veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en de kosten van de procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat hij gedurende het gehele traject bij de huurcommissie geen bericht heeft ontvangen, niet van [eiseres] en evenmin van de huurcommissie. Volgens [gedaagde] is er daardoor sprake van schending van de beginselen van hoor en wederhoor. [gedaagde] zou zijn aangeschreven op zijn zakelijk adres, maar hij heeft hier nooit brieven ontvangen. Strikt genomen is dit niet het juiste adres waar hij aangeschreven dient te worden, nu zijn woonadres bekend bij BRP een ander adres betreft. [gedaagde] stelt goed bereikbaar te zijn geweest (per mail of telefoon) en indien hij tijdig op de hoogte was geweest, had hij ook nooit ingestemd met de verlenging van de huurovereenkomst na één jaar op verzoek van [eiseres] . Daarnaast geeft [gedaagde] aan het niet eens te zijn met het oordeel van de huurcommissie, want er is sprake van een kortdurende huur. Daarom is de huurcommissie onbevoegd en had [eiseres] in haar verzoek niet-ontvankelijk moeten verklaren. [gedaagde] vordert dan ook in reconventie voor recht te verklaren dat de huurcommissie [eiseres] ten onrechte niet niet-ontvankelijk heeft verklaard.
3.3.
[eiseres] wijst er op dat [gedaagde] na de fatale termijn van 8 weken pas verzet instelt en hij daarom niet ontvankelijk is in zijn vordering in reconventie. Zelfs als die termijnoverschrijding verschoonbaar is, had [gedaagde] zich zo spoedig mogelijk nadat hij van de uitspraak kennis kreeg hier verzet tegen moeten instellen. [gedaagde] is op 25 juni 2020 in ieder geval op de hoogte geraakt van de uitspraak van de huurcommissie en pas bij antwoord in deze procedure op 19 augustus 2020 heeft hij zich verzet tegen de uitspraak. Dat is te laat. Verder wijst [eiseres] er op dat [gedaagde] in de huurovereenkomst woonplaats heeft gekozen en dat alle correspondentie naar dat adres is verstuurd. Indien hij niet langer bereikbaar was op dat adres had het op zijn weg gelegen dit kenbaar te maken.
4.De beoordeling
Termijn van 8 weken fataal?
4.1.
Voor de vraag of er huur aan [eiseres] terug moet worden betaald is van belang of de uitspraak van huurcommissie bindend is. Artikel 7:262 BW Pro bepaalt dat een rechtsmiddel tegen de uitspraak binnen 8 weken na het verzenden van de uitspraak ingesteld moet worden. Dit is in beginsel een fatale termijn van openbare orde en moet door de rechter ambtshalve worden toegepast. De achtergrond hiervan is dat voor een goede rechtspleging en de rechtszekerheid duidelijkheid moet bestaan over het tijdstip waarop een termijn voor het aanwenden van een rechtsmiddel aanvangt en eindigt, en dat aan die termijnen strikt de hand wordt gehouden. Op dit uitgangspunt kan slechts onder bijzondere omstandigheden een uitzondering worden gemaakt.
4.2.
[gedaagde] geeft aan dat hij de brieven van de huurcommissie niet ontvangen heeft en dat hij daarom niet op tijd heeft kunnen reageren. De kantonrechter is van oordeel dat de stelling van [gedaagde] in dit geval niet opgaat als een bijzondere omstandigheid om de termijn van 8 weken te passeren. Uit de uitspraak van de huurcommissie blijkt dat er op 15 juli 2019 in de woonruimte een onderzoek is gehouden en dat daar een rapport van is opgemaakt dat aan [gedaagde] is verzonden. Voor de behandeling van het verzoek op zitting heeft de huurcommissie [gedaagde] schriftelijk uitgenodigd en vervolgens is de uitspraak aan hem verzonden op 7 november 2019. Er van uitgaande dat de huurcommissie deze stukken steeds heeft verzonden aan het adres van [gedaagde] dat is genoemd in de huurovereenkomst, zijn er in ieder geval 3 brieven verzonden naar het adres van [gedaagde] . Daarna is ook de brief van het Huurteam en de advocaat van [eiseres] naar dit adres verzonden. Als dat adres wijzigt, de betreffende brieven- of postbus niet functioneert of [gedaagde] post wenst te ontvangen op een ander (privé) adres en hij geeft dit niet aan de huurder door dan komt dit voor zijn rekening en risico. Enkel de stelling dat alle brieven niet ontvangen zijn is onvoldoende. Bovendien heeft [gedaagde] nadat hij op 25 juni 2019 bekend was geworden met de uitspraak pas bij conclusie van antwoord op 19 augustus 2019 verzet aangetekend. Dit maakt dat voor [gedaagde] de termijn van 8 weken fataal is.
4.3.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Omdat dit niet is gebeurd en de termijn voorbij is staat de uitspraak van de huurcommissie vast. De vordering van [eiseres] gebaseerd op de uitspraak van de huurcommissie kan dan ook worden toegewezen.
Long- of shortstay
4.4.
Nu [gedaagde] niet tijdig in verzet is gekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie, geldt die uitspraak tussen partijen. Hierdoor staat de inhoud van de overeenkomst vast en komt de kantonrechter zelf niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vraag of hier sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro.
Specificaties en afrekeningen van de servicekosten
4.5.
De vordering van [eiseres] tot het verstrekken van specificaties en afrekeningen van de servicekosten wijst de kantonrechter af. De huurcommissie heeft weliswaar de all-inn prijs gesplitst en een bedrag als voorschot voor de bijkomende kosten bepaald maar [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat er een zodanig uitgebreid pakket aan service onderdelen volgens de overeenkomst wordt geleverd dat dit niet valt te specificeren in een eindafrekening. De overeenkomst noemt dit ook niet en bepaalt alleen dat er een maximum van € 200,00 per maand aan energie verbruikt mag worden. Gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst en het niet stellen van een grondslag voor deze vordering wijst de kantonrechter deze af.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.6.
[eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. Dit komt neer op een bedrag van € 675,96 aan buitengerechtelijke kosten. De wettelijke rente is als onweersproken ook toewijsbaar.
Reconventie
4.7.
Met de beslissing in conventie is tevens op de vordering in reconventie beslist en volgt dat deze wordt afgewezen.
Proceskosten
4.8.
[gedaagde] wordt in de kosten van het geding veroordeeld, omdat hij ongelijk heeft gekregen. De kosten in conventie aan de kant van [eiseres] worden vastgesteld op:
- dagvaarding € 105,09
- griffierecht € 236,00
- salaris gemachtigde €
420,00(2 punten x tarief € 210,00)
420,00(2 punten x tarief € 210,00)
Totaal € 761,09
De proceskosten in reconventie bedragen € 105,00 (1/2 punt salariskosten) voor de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] .
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 5.012,44 met de wettelijke rente over € 4.336,48 vanaf 9 januari 2020 tot de voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis vastgesteld op € 761,09;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , vastgesteld op € 105,-- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Killian, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 december 2020.