Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3038
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 9 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 163.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 5 januari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres is niet verschenen, maar wel haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1975 gebouwde hoekwoning met berging. De woning heeft een inhoud van 385 m3 en ligt op een kavel van 169 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 151.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 2 september 2019 overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, rijwoningen uit hetzelfde bouwjaar, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Vier van de vijf referentiewoningen zijn gelegen in dezelfde straat. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft type woning, perceeloppervlakte en onderhoudscode. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat verweerder zonder verklaring voor haar woning uitgaat van een te hoge kubieke meterprijs. Voor de woning is uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 305,- voor 385 m³, terwijl de gemiddelde kubieke meterprijs van de referentiewoningen € 274,- is voor 385 m³.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gemotiveerd en voldoende aannemelijk gemaakt dat een hoekwoning tegen een hogere prijs wordt verkocht dan een rijwoning. Dat maakt dat bij een gelijke inhoud de kubieke meterprijs van een hoekwoning hoger is dan die van een rijwoning. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres voert verder aan dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de verkoop van [straatnaam] [nummeraanduiding 2] . Die woning is op 6 juni 2019 verkocht voor € 174.555,-. De rechtbank ziet geen reden om dit door eiseres aangedragen verkoopcijfer te betrekken bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank overweegt dat het in eerste instantie aan verweerder is om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De door verweerder aangevoerde referentiewoning [straatnaam] [nummeraanduiding 3] , een rijwoning met dezelfde onderhoudscode, is binnen een periode van tien maanden rondom de waardepeildatum op de vrije markt verkocht. Door alleen te wijzen op een ander beschikbaar verkoopcijfer verder gelegen van de waardepeildatum, kan eiseres niet onderbouwen dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.