Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2619
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder, verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 9 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 195.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 mei 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft een repliek en verweerder een dupliek ingediend.
De zaak is behandeld op 5 januari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel J.F.J.M. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-één kapwoning met garage, carport, tuinhuis. De woning heeft een inhoud van 385 m3 en ligt op een kavel van 282 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 184.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank laat [adres 4] buiten beschouwing als referentiewoning, omdat deze woning aanzienlijk ouder is en niet dezelfde onderhoudscode heeft als de overige woningen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De woning en de gebruikte referentiewoningen hebben alle dezelfde onderhoudscode en dateren van dezelfde bouwperiode. De prijs per m3 van de woning is lager dan de gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser heeft aanvankelijk aangevoerd dat de referentiewoning [adres 2] een lagere waarde onderbouwt, maar zich later juist op het standpunt gesteld dat uitgegaan moet worden van de verkoop van [adres 2] , omdat dat een identiek buurpand is. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning [adres 2] terecht als een van de referentiewoningen in de taxatiematrix is betrokken.
8.Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Verweerder heeft aangegeven dat de staat van de voorzieningen in de taxatiematrix is verdisconteerd in de prijs per m3 van de woning. Als er waardedruk uitgaat van een ondergemiddeld kenmerk van de woning, is het aan eiser om dat aannemelijk te maken. Eiser heeft slechts gesteld dat de badkamer gedateerd is en dit wordt ook vermeld in het door eiser overgelegde taxatierapport. Eiser heeft dit echter naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning tegenover een tankstation en dat de referentiewoning aan de [adres 3] beter gelegen is. Verweerder heeft aangevoerd dat voldoende rekening is gehouden met de ligging. Het genoemde tankstation is onbemand en verweerder benadrukt dat de woning een vrij uitzicht heeft. Uit het verkoopcijfer van de buurwoning aan de [adres 2] blijkt volgens verweerder dat de ligging juist is verdisconteerd. Over [adres 3] geeft verweerder aan dat die referentiewoning nabij een kinderspeelplaats is gelegen, wat meestal juist een waardedrukkend effect met zich meebrengt. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging.
10.Eiser heeft zich ook op het standpunt gesteld dat hij in het bezwaarschrift op basis van artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft verzocht om bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar, de kavelwaarde (grondstaffel), taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen aan hem te verstrekken. Tijdens de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar heeft hij die niet gekregen. Daardoor kan hij de WOZ-waarde en de onderbouwing daarvan niet controleren. Verweerder heeft aangegeven dat hij wél tijdens de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser heeft verstrekt, namelijk op 4 maart 2019 respectievelijk 26 april 2019. Eiser heeft dat niet betwist, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat eiser de gevraagde stukken ruim voor de hoorzitting van 7 mei 2019 toegezonden heeft gekregen. Daarmee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ. Dat wordt niet anders doordat eiser op de zitting in dit verband nog heeft aangevoerd dat nog steeds onduidelijk is waarvoor de cijfers van de waardebepalende factoren staan. Hierover merkt de rechtbank op dat alle gebruikte referentiewoningen dezelfde onderhoudscode hebben. Het is daarom in deze zaak niet relevant tot welke correctie een verschil in onderhoudscode zou leiden.
11.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat