Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2624
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder, verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 9 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 177.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 mei 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 5 januari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel J.F.J.M. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1955 gebouwde hoekwoning met dakkapel, garage en carport. De woning ligt op een kavel van 1195 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 168.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Alle referentiewoningen zijn hoekwoningen uit dezelfde periode. De onderhoudscodes van de referentiewoningen zijn één punt lager of hoger dan die van de woning en de prijs per m3 van de woning ligt in lijn daarmee hoger of lager. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat tijdens een inpandige opname van de woning geen achterstallig onderhoud is geconstateerd. De keuken is enigszins gedateerd, maar is functioneel en ziet er netjes uit. Ook zijn de muren schoon gestraald en opnieuw gevoegd en is de woning grotendeels voorzien van kunststof kozijnen. Eiser heeft niet onderbouwd dat de onderhoudstoestand van de woning slechter is dan wat verweerder hierover in aanmerking heeft genomen. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging. Ten eerste is de woning gelegen nabij een windmolenpark, wat een waardedrukkend effect heeft. Ten tweede heeft verweerder er volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden dat het voorzieningenniveau in en rond het dorpje [woonplaats 1] minder is dan in de kernen waarin de referentiewoningen gelegen zijn. Verweerder heeft toegelicht dat rekening is gehouden met de nabijheid van een windmolenpark door daarvoor in de taxatiematrix een correctie toe te passen. De hoogte van deze correctie is gebaseerd op langdurig onderzoek naar het waardedrukkende effect van de overlast van windmolenparken en neemt af naarmate een woning verder van het windmolenpark af is gelegen. Ook heeft verweerder toegelicht dat met het geringe voorzieningenniveau in de omgeving voldoende rekening is gehouden door in de taxatiematrix woningen op te nemen waarvoor dat ook geldt ( [adres 2] in [woonplaats 2] , [adres 3] in [woonplaats 3] en [adres 4] in [woonplaats 4] ). De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierdoor voldoende rekening heeft gehouden met deze twee aspecten. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser heeft aangegeven dat de inhoud van de woning volgens de meting van zijn eigen taxateur 316 m3 is. Volgens verweerder heeft de woning een inhoud van ongeveer 344 m3, wat de taxateur van verweerder tijdens de beroepsprocedure nogmaals heeft berekend. Deze berekening van de inhoud is inclusief de als hobbyruimte gebruikte aanbouw, waarvan de taxateur van eiser geen melding doet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud van de woning van 344 m3 juist is.
10. Eiser heeft zich ook op het standpunt gesteld dat hij in het bezwaarschrift op basis van artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft verzocht om bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar, de kavelwaarde (grondstaffel) en taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen aan hem te verstrekken, maar die gegevens tijdens de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar niet heeft gekregen. Daardoor kan hij de WOZ-waarde en de onderbouwing daarvan niet controleren. Verweerder heeft aangegeven dat hij wél tijdens de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser heeft verstrekt, namelijk op 5 maart 2019 respectievelijk 26 april 2019. Eiser heeft dat niet betwist, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat eiser de gevraagde stukken ruim voor de hoorzitting van 7 mei 2019 al van verweerder heeft gekregen. Daarmee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat