ECLI:NL:RBMNE:2021:1150

• Datum uitspraak: 18 maart 2021
• Publicatiedatum: 24 maart 2021
• Zaaknummer: 19/5237
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. van Es-de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtbank stelt WOZ-waarde woning schattenderwijs vast na motiveringsgebrek grondprijs

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een woning in 2019 vast op €738.000,-, waarop eiser bezwaar maakte. Na ongegrondverklaring van het bezwaar stelde eiser beroep in bij de rechtbank. De rechtbank oordeelde dat verweerder aannemelijk maakte dat de waarde van de woning, aanbouw en berging niet te hoog was vastgesteld, maar onvoldoende onderbouwing gaf voor de gehanteerde grondprijs.

Eiser voerde aan dat de aanbouw kleiner was dan door verweerder aangenomen, dat er bodemverontreiniging was en dat de grondstaffel onjuist was toegepast. De rechtbank vond dat verweerder mocht uitgaan van de gegevens uit de Basisadministratie Gebouwen en dat bodemverontreiniging niet was aangetoond. Wel werd het beroep op het afnemend grensnut verworpen wegens gebrek aan onderbouwing.

De rechtbank stelde vast dat de grondwaarde niet voldoende was gemotiveerd, waardoor het beroep gegrond werd verklaard. Omdat partijen geen van beiden hun waarde aannemelijk hadden gemaakt, stelde de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op €716.000,-. De aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing werden dienovereenkomstig verminderd. Verweerder werd veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en griffierecht aan eiser.

Uitkomst: De rechtbank verklaart het beroep gegrond en stelt de WOZ-waarde schattenderwijs vast op €716.000,-.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 19/5237

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: C. van Abbe)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten) , verweerder

(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).

Procesverloop

In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 738.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift met daarin een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 4 februari 2021 door middel van een
Skype-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1. De woning is een in 1966 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een aanbouw, een berging/schuur en tuin. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 738.000,-.

2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 690.000,-. Eiser voert in beroep aan dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. De aanbouw bedraagt 158 m³ en geen 220 m³. Ook de waarde van de berging is onjuist vastgesteld. Tevens stelt eiser dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De eerste wet Van Gossen brengt namelijk met zich mee dat het nut afneemt bij een toename van het aantal eenheden. Eiser heeft verder een rapport bodemonderzoek overgelegd. Volgens eiser blijkt hieruit dat sprake is van bodemverontreiniging waarmee verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden. Verder stelt eiser dat verweerder bij het vaststellen van de waarde is uitgegaan van een onjuiste grondstaffel in het verweerschrift. Volgens eiser bedraagt de grondwaarde
€ 326.415,- welke dan nog moet worden gecorrigeerd met 20%. Eiser overlegt een taxatierapport met een matrix die een WOZ-waarde van € 690.000,- onderbouwt. Tot slot stelt eiser dat verweerder ten onrechte de gevraagde informatie, waaronder de grondstaffel, niet inzichtelijk heeft gemaakt voorafgaand aan de hoorzitting of in de uitspraak op bezwaar. Volgens eiser bestaat er daarom recht op een proceskostenveroordeling.

Woning, aanbouw, berging/schuur.

3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de daarin opgenomen taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, de aanbouw en de berging/schuur (zonder de grond) niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder heeft mogen uitgaan van het feit dat de aanbouw 220 m³ bedraagt. Verweerder heeft zich hierbij mogen baseren op de informatie in de Basisadministratie Gebouwen (BAG). Eiser heeft niet met stukken, bijvoorbeeld een meetkundig rapport, onderbouwd dat deze gegevens niet juist zijn. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep op het afnemend grensnut niet omdat eiser dit met zijn matrix niet heeft onderbouwd. Wat betreft de aanbouw blijkt uit de matrix van verweerder dat hij uitgaat van een eenheidsprijs van € 700,- per m². Eiser heeft niet onderbouwd waarom de waarde zou moeten worden gebaseerd op de stichtingskosten van 9.785,40 gulden.

Grond

4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de bewijslast voldaan voor zover het gaat om de waarde van de grond. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Voor de waardering van de grond hanteert verweerder een grondstaffel zoals opgenomen in het verweerschrift. Bij toepassing van deze grondstaffel bedraagt de waarde van de grond € 391.698,- (€ 326.415,- vermeerderd met 20% voor de goede ligging). Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat een nog hogere grondprijs is gehanteerd gelet op de uitzonderlijke ligging van de woning. Verweerder kent als uitgangspunt bij de waardering van de grond punten toe voor de ligging tussen de 1 (-20%) en de 5 (+20%), waarbij een 3 (0%) gemiddeld is. Als verweerder vindt dat de ligging van de woning van eiser meer dan een 5 verdient, dan dient hij dat, bij betwisting, nader te onderbouwen. Dat heeft verweerder niet gedaan. De beroepsgrond van eiser slaagt daarom.

5. De rechter ziet geen aanleiding om, zoals eiser betoogt, een lagere grondprijs te hanteren omdat de grond tevens een stuk sloot omvat. De sloot vormt immers slechts een klein onderdeel van het totale perceel. Wat betreft het rapport bodemonderzoek is de rechtbank van oordeel dat hieruit niet blijkt dat er sprake is van bodemverontreiniging. Verweerder heeft in dit rapport daarom geen aanleiding hoeven zien om de grondprijs te verlagen.

6. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Nu eisers beroepsgronden - afgezien van de beroepsgrond over de toegepaste grondstaffel - niet slagen, heeft eiser de waarde van € 690.000,- niet aannemelijk gemaakt.

8. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 716.000,- (€ 216.953,- + € 83.600,- + € 24.500,- + € 391.698,- = € 716.751,-). De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.

9. Omdat het beroep gegrond is en verweerder de gevraagde informatie, waaronder de grondstaffel, alsnog in beroep heeft overgelegd, heeft eiser geen belang meer bij bespreking van de beroepsgrond hierover.

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.860,52 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1) en € 262,52 voor de door eiser gemaakte taxatiekosten, zoals vermeld in overgelegde factuur (4 uur, € 53,- per uur vermeerderd met BTW).

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• stelt de waarde van het object vast op € 716.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.860,52;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Ettikhoven, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

De rechter is verhinderd om

deze uitspraak te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat