Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2585
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Woerden, verweerder
(gemachtigde: M. Verhoef).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan De Zaan 26 in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 324.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 mei 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 316.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is via Skype for Business behandeld op de zitting van 22 januari 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1980 gebouwde hoekwoning met twee aanbouwen en twee bergingen. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 111 m2 en ligt op een kavel van 240 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 270.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft voor de woning een lagere prijs per m2 gehanteerd dan voor de referentiewoningen.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de bruikbaarheid van het woonoppervlak en de tuin. De woning is een zogeheten kasteelwoning, die niet praktisch is ingedeeld, en de tuin is split-level. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de indeling van de woning door de kwaliteit als beneden gemiddeld te kenmerken. Op de zitting is toegelicht dat de indeling al bekend was door een eerdere procedure uit 2014, en dat daar al rekening mee is gehouden. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de grond door het extra oppervlak meer waarde heeft, ook al is de tuin split-level. Eiser heeft de gestelde invloed van het split-level zijn van de tuin niet onderbouwd met inzichtelijke en controleerbare gegevens, zodat er geen reden is om de vastgestelde waarde in twijfel te trekken. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De tuin ligt ten noordwesten. De woning is alleen lopend bereikbaar. Bovendien is er sprake van overlast door het nabijgelegen buurthuis, scholen en een speelveld met hangjeugd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging door die als beneden gemiddeld te kenmerken. Eiser heeft niet met marktgegevens of andere verifieerbare, objectieve gegevens aannemelijk gemaakt dat de overlast zodanig groot is dat waarde lager vastgesteld zou moeten worden. Daarbij heeft de woning ten opzichte van de referentiewoningen de laagste waarde per m2. Ook daaruit blijkt niet dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. De woning is een opknappertje, met veel achterstallig onderhoud. Eiser heeft zelf berekend dat hij € 40.000,- kwijt zal zijn aan het onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. Het onderhoud is als beneden gemiddeld gekenmerkt en in de uitspraak op bezwaar is de waarde vanwege de onderhoudsstaat met € 8.000,- verlaagd. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de waardedaling niet gelijk oploopt met de onderhoudskosten. Eiser heeft zelf een berekening gemaakt van de onderhoudskosten, maar hij heeft die niet met stukken onderbouwd en hij heeft ook niet onderbouwd dat de toegepaste correctie van de waarde onvoldoende is, zodat er geen reden is om de uit de verkoopprijs van de referentiewoningen herleide waarde van de woning naar beneden bij te stellen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert tenslotte aan dat de WOZ-waarde van zijn woning sinds 2016 sterk gestegen is, en dat de WOZ-waarde van zijn buren veel minder is gestegen. Hij heeft een overzicht ingediend van (de stijging van) de WOZ-waarde van de woning en de omliggende woningen. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van de naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(De griffier is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen.)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.