Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1999
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats 1], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, verweerder
(gemachtigde: K. El Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 692.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 april 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is via Skype for Business behandeld op de zitting van 22 januari 2021. Eiser is vertegenwoordigd door zijn vrouw, [echtgenote]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1958 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel, een berging en een praktijkruimte. De woning heeft een inhoud van 473 m3 en ligt op een kavel van 542 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 543.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in beroep een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen, te weten: De [adres 2] in [woonplaats 1], [adres 3] in [woonplaats 2] en [adres 4] in [woonplaats 1].
6. Eiser heeft in het beroepschrift erop gewezen dat verweerder zich voor de waardebepaling in de uitspraak op bezwaar op een taxatieverslag heeft gebaseerd, waarvan bij twee woningen geen adresgegevens staan vermeld. Eiser kon daardoor niet achterhalen waar de vastgestelde waarde op gebaseerd was.
7. Met eiser constateert de rechtbank dat in het bij eiser bekende taxatieverslag van twee woningen geen adresgegevens staan vermeld. Eiser heeft een beroepsprocedure moeten voeren om duidelijkheid te verkrijgen over de totstandkoming van de waardering van de woning. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar niet naar de eis van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) berust op een deugdelijke motivering. Op grond hiervan zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en verweerder opdragen eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden. Van proceskosten is niet gebleken.
8. In wat hierna is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag jegens eiser ongewijzigd blijven gelden.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daarbij betrekt de rechtbank dat de gehanteerde waarde per m3 voor de woning lager ligt dan de waarde die voor twee van de drie referentiewoningen geldt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. De [adres 2] in [woonplaats 1] is een woning uit 1672 in een middeleeuws straatje met vrijwel alleen wandelaars. De [adres 3] ligt niet in [woonplaats 1] maar in [woonplaats 2]. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de [adres 2] is geselecteerd omdat deze referentiewoning net als de woning in het centrum ligt. Hoe de ligging in een middeleeuws straatje wordt beoordeeld is volgens de taxateur subjectief, dat heeft zowel positieve als negatieve kanten. De [adres 3] is geselecteerd omdat dat een vrijstaande woning is uit een vergelijkbaar bouwjaar. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat de referentiewoningen bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. De verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn niet van een zodanige omvang dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn. Bij de waardering is rekening gehouden met de verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. De woning ligt vlakbij een supermarkt. De koelwagens die producten aanleveren staan voor de woning met draaiende motor te wachten. Dat is anders bij de referentiewoning [adres 4], daar rijden de koelwagens alleen langs. Bovendien is er een betaalautomaat naast de woning, wat risico’s op kraak oplevert. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de waarde vanwege de ligging te hoog is vastgesteld. Voor de ligging is dezelfde score gebruikt als voor [adres 4]. De taxateur heeft toegelicht dat [adres 4] in dezelfde straat als de woning ligt, zodat de belastende omstandigheden hetzelfde zijn. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft niet met marktgegevens of andere verifieerbare, objectieve gegevens onderbouwd dat het gegeven dat er koelwagens voor de woning staan te wachten in plaats van alleen langsrijden en dat de betaalautomaat dichterbij is een waardedrukkend effect heeft. Er is dan ook geen reden om de uit de verkoopprijs van de referentiewoningen herleide waarde van de woning naar beneden bij te stellen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning met 41% is gestegen. De rechtbank overweegt hierover dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag jegens eiser ongewijzigd blijven gelden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(De griffier is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen.)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.