Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2731
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, verweerder
(gemachtigde: K. El Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 460.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 430.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is via Skype for Business behandeld op de zitting van 22 januari 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1930 gebouwde 2-onder-1-kap woning met een berging. De woning heeft een inhoud van 437 m3 en ligt op een kavel van 465 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 380.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. De woning aan [adres 2] , die samen met de woning een 2-onder-1-kap vormt, is verpauperd. Dat heeft gevolgen voor de uitstraling van de woning, en ook voor vochtproblemen en het weglekken van warmte. In de woningen op nummer [nummers] wonen seizoenarbeiders, die regelmatig overlast veroorzaken.
8. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar vanwege de ligging een waardevermindering van € 30.000,- is toegepast. Die vermindering komt voort uit zowel de ligging nabij een kleinschalig bedrijventerrein als de negatieve effecten van de omliggende woningen.
9. De rechtbank is van oordeel dat uit de uitspraak op bezwaar niet blijkt dat de waardevermindering ook betrekking heeft op de negatieve effecten van de omliggende woningen. In de uitspraak op bezwaar staat alleen dat de waarde wordt verlaagd gelet op de ligging. In het verweerschrift wordt hierover opgemerkt dat dit met name te maken heeft met de ligging nabij een bedrijventerrein, en dat naastgelegen woningen maar beperkt van invloed zijn op de WOZ-waarde. Pas op de zitting is duidelijk geworden dat de waardevermindering wel degelijk ook te maken heeft met de bezwaren die eiser heeft aangevoerd over de omliggende woningen. De uitspraak op bezwaar is daarom in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht onvoldoende gemotiveerd. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
10. De rechtbank ziet aanleiding om de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar wel in stand te laten. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag jegens eiser ongewijzigd blijven gelden. Op de zitting heeft verweerder de waardevermindering vanwege de ligging wel voldoende gemotiveerd. Eiser heeft niet met marktgegevens of andere verifieerbare, objectieve gegevens onderbouwd dat de aftrek van € 30.000,- in verband met de ligging onvoldoende is. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de vastgestelde waarde te twijfelen. De waarde blijft daarom € 430.000,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Van proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- laat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(De griffier is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen.)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.