Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3751
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal, verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 279.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is via Skype for Business behandeld op de zitting van 22 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1991 gebouwd appartement met een onderpandige berging en een balkon. De woning heeft een oppervlakte van 105 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 265.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken en het sanitair zijn meer dan 15 jaar oud. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. Voor de factor voorzieningen heeft verweerder gelet op het door eiser ingevulde Inlichtingenformulier Secundaire Kenmerken een beneden gemiddeld niveau gehanteerd, niveau 2. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat dit tot een verlaging van € 100 per m2 leidt. Eiser heeft niet onderbouwd dat de gehanteerde factor 2 te hoog is. Daarbij heeft de woning ten opzichte van de referentiewoningen de laagste woningwaarde per m2. Ook daaruit blijkt niet dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert aan dat een waardecorrectie toegepast moet worden in verband met de reserveringen voor de Vereniging van Eigenaren (VvE). Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat een waardecorrectie voor de VvE-reserveringen ertoe leidt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In beroep heeft verweerder een taxatie laten uitvoeren. De woning is getaxeerd op € 295.000, € 16.000 hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. Verweerder schat de VvE-reserves aan de hand van de gegevens van andere appartementen aan de [straat] op gemiddeld € 5.000,-. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat die schatting onjuist is. De rechtbank ziet geen aanleiding om te denken dat de VvE-reserves de bandbreedte tussen de WOZ-waarde en de getaxeerde waarde overschrijden. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de bewoners van [adres 2] ook bezwaar hebben gemaakt tegen de WOZ-waarde en dat hun WOZ-waarde wel is verlaagd. Volgens eiser zijn de appartementen vergelijkbaar. Hij wijst erop dat het oppervlak van de appartementen aan de [straat] in de BAG allemaal op 100 m2 staan. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en - bij betwisting - aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Om zijn beroep te onderbouwen moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Eiser voert in dit verband slechts één volgens hem identieke woning aan. De taxateur heeft op de zitting verder verklaard dat de BAG-registratie in dit geval niet klopt. Hij heeft zelf aan de hand van de bouwtekeningen de afmetingen nagerekend en heeft geconstateerd dat er verschillen in oppervlakte zijn tussen de appartementen. Het oppervlak van de woning van eiser is iets groter dan de BAG-registratie aangeeft, het oppervlak van [adres 2] is juist kleiner. De waarde van [adres 2] is mede daarom verlaagd. Er is ook niet gebleken dat verweerder een begunstigend beleid heeft gevoerd, waarvan in voor eiser ongunstige zin is afgeweken. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.