Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8824769 UC EXPL 20-8560 RvdH/1037
Vonnis van 10 maart 2021
inzake
1. de vennootschap onder firma
[eiseres sub 1],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
2 [eiseres sub 2] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
3 [eiser sub 3] ,
wonende in [woonplaats 2] ,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 4] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder gezamenlijk ook te noemen [eiseres sub 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. [gemachtigde] ,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats 3] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T.J. van Veen.
1.De procedure
1.1.
[eiseres sub 1] heeft [gedaagde] gedagvaard (inclusief producties 1 tot en met 23). [gedaagde] heeft daarop schriftelijk gereageerd met een conclusie van antwoord en producties 24 en 25.
1.2.
De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling bepaald. Die vond plaats via Skype op 10 februari 2021. Partijen zijn verschenen.
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres sub 1] is huurder van een horecaruimte aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). [eiseres sub 1] exploiteert daar een lunchroom. De oorspronkelijke huur is aangegaan op 1 januari 1981 tussen [A] als verhuurder en [B] als huurder en is vastgelegd in een ongedateerde akte uit 2003. Bij akte van 19 juni 2007 is [eiseres sub 1] in de plaats gesteld van [B] , met instemming van [A] . [gedaagde] is de weduwe van [A] en inmiddels de verhuurder.
2.2.
Op 25 juli 2017 heeft er een incident plaatsgevonden. Op die dag voerde [onderneming 1] (hierna: [onderneming 1] ) werkzaamheden uit op het perceel aan de linkerkant van het gehuurde. Tijdens die werkzaamheden is een deel van de linkerzijgevel omgevallen. Als gevolg van de ontstane schade en uit vrees voor verdere instorting, is [eiseres sub 1] tijdelijk gesloten. [onderneming 1] heeft op de dag na het incident stutpalen in het gehuurde geplaatst.
2.3.
[eiseres sub 1] heeft zich na het incident gemeld bij [gedaagde] met klachten over schade en gebreken in het gehuurde. Zij heeft bij brief van 9 maart 2018 gemeld dat er gebreken zijn die afbreuk doen aan het huurgenot en die de bedrijfsvoering aantasten. Het gaat om onder andere om scheurvorming en verzakking. [eiseres sub 1] heeft [gedaagde] gesommeerd om de gebreken binnen zes weken te herstellen. [gedaagde] heeft bij brief van 28 maart 2018 betwist dat er sprake is van gebreken. [gedaagde] heeft ook betwist dat er een causaal verband bestaat met de instorting van de linkerzijgevel.
2.4.
[eiseres sub 1] heeft deskundige ir. [C] van [onderneming 2] ingeschakeld en hij heeft een aantal onvolkomenheden vastgesteld in het expertiserapport van 15 juni 2018 (hierna: het expertiserapport). Partijen hebben overleg gevoerd over dit rapport, maar dat heeft niet tot een oplossing voor de klachten van [eiseres sub 1] geleid.
2.5.
ir. [C] van [onderneming 2] heeft op 4 maart 2020 gerapporteerd over de actuele situatie en aanbevelingen gedaan voor het herstel. Partijen zijn ook hierna niet tot elkaar gekomen.
2.6.
[eiseres sub 1] vordert in deze procedure – kort gezegd – het volgende:
I. veroordeling van [gedaagde] tot vakkundig en deugdelijk herstel van de gebreken aan het gehuurde, in ieder geval die genoemd onder punt b, d, e, g, k, en j, en e, f, h, k, l, i, m, n, o, p, x en z uit het expertiserapport, en de toegangsdeur en de gevelpui, onder verbeurte van een dwangsom,
II. huurprijsvermindering van 18% vanaf 1 augustus 2017 tot het herstel van de gebreken en veroordeling tot (terug)betaling van de huur die sinds augustus 2017 te veel is betaald (€ 31.986,60 tot en met juli 2020 en daarna € 940,09 per maand),
III. veroordeling tot betaling van de expertisekosten en de buitengerechtelijke incassokosten,
IV. veroordeling tot betaling van de proceskosten.
2.7.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [eiseres sub 1] . De kantonrechter gaat hierna ook in op dat verweer.
3.De beoordeling
De ontbonden vof als procespartij
3.1.
[eiseres sub 1] is ontbonden. De onderneming wordt sinds 1 januari 2020 als eenmanszaak gedreven voor rekening van mevrouw [eiseres sub 2] (eiseres sub 2). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres sub 1] toegelicht dat een deel van het vermogen van de vof is vereffend in 2012, toen de broer van [eiseres sub 2] uittrad. In 2019 is de vader van [eiseres sub 2] uitgetreden. Toen is ook een deel van het vermogen van de vof vereffend. Inmiddels is het gehele vermogen van de vof vereffend, met uitzondering van de onderhavige huurvordering. Die huurvordering maakt volgens [eiseres sub 1] nog deel uit van het vermogen van de vof. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
3.2.
De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 2:19 lid 5 en Pro 6 BW een rechtspersoon na ontbinding blijft voortbestaan, voor zover dit tot vereffening van zijn vermogen nodig is en dat de rechtspersoon ophoudt te bestaan op het moment dat de vereffening eindigt. De vordering van [eiseres sub 1] op [gedaagde] valt onder het vermogen van de vof en is nog niet vereffend. [eiseres sub 1] is dus, ondanks de ontbinding, voort blijven bestaan en in staat een procedure aanhangig te maken. In de indeplaatsstelling van 19 juni 2007 zijn eisers sub 2 tot en met 4, destijds vennoten van de vof, aangemerkt als huurders. Om die reden en in die hoedanigheid zijn zij ook betrokken in deze procedure.
Beoordelingskader
3.3.
De vordering van [eiseres sub 1] ziet op herstel van gebreken en huurprijsvermindering vanwege die gebreken. In dat kader is het volgende relevant. Volgens artikel 7:204 BW Pro heeft de verhuurder een aantal verplichtingen met betrekking tot gebreken. Een gebrek is (volgens het tweede lid van dat artikel) een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens artikel 7:206 BW Pro is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder verplicht is. Als een gebrek vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft, kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW Pro een huurprijsvermindering vorderen die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot.
3.4.
[eiseres sub 1] en [gedaagde] hebben in de huurovereenkomst afspraken opgenomen over onderhoud van het gehuurde. De volgende bepalingen zijn relevant:
‘Artikel 6. Lid 3.De door huurder met toestemming van de verhuurder in of aan het gehuurde aangebrachte wijzigingen of bouwkundige voorzieningen, blijven eigendom van verhuurder.
[...]
Artikel 8. Lid 4.Voor rekening van huurder is het binnenonderhoud.Hieronder wordt geacht onder meer begrepen te zijn:
[...]3. aan- en afvoerleidingen van water vanaf de stopkraan, het gehele sanitair, de centrale verwarming en de warmwaterinstallatie, de leidingen voor gas en elektriciteit, met al wat daartoe verder behoort, dit behoudens vervanging wegens normale slijtage;4. het ontstoppen van goten en van alle aan- en afvoerbuizen, zowel binnens- als buitenshuis [...]’
3.5.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte, volgens het ROZ-model, (hierna: algemene bepalingen) van toepassing.
In artikel 9 is Pro bepaald:
‘Onderhoud en instandhouding
Voor rekening van verhuurder
9.1.
Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (artikel 7A: 1619 BW) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren [...]’
3.6.
[eiseres sub 1] heeft een expertiserapport in het geding gebracht, waarin tot de vermeende gebreken is geconcludeerd. Op basis van die informatie heeft de inspecteur gemeend een conclusie te kunnen trekken over de oorzaak van de vermeende gebreken, waarvan volgens het expertiserapport een deel is gelegen in het incident op 25 juli 2017 en een deel voor dat incident. De kantonrechter zal dit expertiserapport betrekken in zijn beoordeling, maar neemt daarbij steeds in acht dat het expertiserapport is gebaseerd op met name een visuele inspectie. Het expertiserapport bestaat namelijk uit foto’s van de situatie ter plaatse en een summiere omschrijving van de vermeende gebreken.
De gestelde gebreken3.7. Het verweer van [gedaagde] is gericht op de gestelde gebreken. De kantonrechter gaat hierna per onderdeel na of er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro en/of herstel door [gedaagde] nodig is.
b. scheuren keramisch tegelwerk
3.8.
Volgens [eiseres sub 1] is er sprake van scheuren in het keramisch vloertegelwerk aan de linkerzijde van de houten gevelpui, waarbij stukken tegel zijn onthecht en ruimte aanwezig is tussen de pui en het vloertegelwerk.
3.9.
[gedaagde] stelt dat een gescheurde tegel is vervangen, [eiseres sub 1] heeft dat betwist. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat er volgens haar sprake is van een geringe scheur en dat die niet kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Voor zover er sprake zou zijn van een gebrek, komt het herstel daarvan voor rekening van [eiseres sub 1] omdat het een kleine herstelling is, aldus [gedaagde] .
3.10.
De kantonrechter gaat ervan uit dat de gescheurde tegel er nog ligt, omdat [eiseres sub 1] heeft betwist dat [gedaagde] die heeft vervangen. Op de foto’s in het expertiserapport is één tegel te zien. De oplossing voor dit vermeende gebrek is daarom relatief eenvoudig: de tegel kan worden vervangen. Uit het expertiserapport blijkt immers niet dat het hele terras moet worden vervangen. [eiseres sub 1] heeft evenmin onderbouwd dat herstel van het hele terras nodig is. De kantonrechter is daarom van oordeel dat deze onvolkomenheid het huurgenot van [eiseres sub 1] niet vermindert. [gedaagde] hoeft het niet te herstellen.
d. scheurvorming in de korrelvloer bij watermeterput, g. scheurvorming in vloer restaurantdeel, h. scheurvorming in vloer ander restaurantdeel en k. scheurvorming in korrelvloer ander restaurantdeel haaks op linkerzijgevel bij bar
3.11.
[eiseres sub 1] stelt dat er sprake is van scheurvorming in de korrelvloer aan de linkerzijde van het restaurantdeel parallel aan de linkerzijgevel, met scheurwijdtes tot ongeveer 2,5 millimeter. [eiseres sub 1] stelt ook dat er sprake is van scheurvorming in de korrelvloer rondom de watermeterput aan de linker voorzijde, in de vloer van het restaurantdeel haaks op de linkerzijgevel tot aan de rechterzijgevel en in de vloer van het restaurantdeel haaks op de linkerzijgevel ter hoogte van de bar. Mogelijk is deze scheurvorming veroorzaakt door verzakking. Voor de restaurantvloer en de keukenvloer geldt dat die vloeistofdicht moeten zijn om te voldoen aan de HACCP-regelgeving.
Volgens [eiseres sub 1] maakt de vloer deel uit van het gehuurde, ondanks het feit dat zij die zelf heeft aangelegd. Dit volgt volgens [eiseres sub 1] uit artikel 6 lid 3 van Pro de huurovereenkomst (door huurder aangebrachte wijzigingen blijven eigendom verhuurder) en artikel 3:4 BW Pro (natrekking).
3.12.
Volgens [gedaagde] kan deze scheurvorming niet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Daarnaast valt herstel van een scheur volgens [gedaagde] onder onderhoud dat voor rekening komt van [eiseres sub 1] . Bovendien is de korrelvloer door [eiseres sub 1] zelf aangelegd en ook om die reden komen de reparaties voor rekening van [eiseres sub 1] .
3.13.
De kantonrechter overweegt als volgt. De kantonrechter leidt uit het expertiserapport af dat [eiseres sub 1] de vloerafwerking (korrelvloer inclusief cementdekvloer op constructieve betonvloer) zelf heeft aangelegd. Artikel 6 lid 3 van Pro de huurovereenkomst en artikel 3:4 BW Pro zeggen iets over de eigendom van de door de huurder zelf aangebrachte zaken. Maar partijen zijn over het onderhoud van die zelf aangebrachte zaken in artikel 9 van Pro de algemene bepalingen overeengekomen dat werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege de verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, voor rekening van de huurder komen. Het herstel van de door [eiseres sub 1] aangebrachte vloer behoort dus in beginsel niet tot de taken van [gedaagde] . Het expertiserapport licht daarnaast in slechts algemene bewoordingen toe dat de scheuren mogelijk zijn ontstaan door verzakking. De kantonrechter is van oordeel dat die toelichting weinig concreet is en gaat daarom niet uit van die oorzaak. [eiseres sub 1] zal de vloer daarom zelf moeten herstellen. De scheuren kunnen niet worden aangemerkt als een gebrek waarvoor [gedaagde] verantwoordelijk is.
l. diverse dilatatiescheuren in de korrelvloer in de gangzone aan de rechterzijde
3.14.
[eiseres sub 1] stelt dat er sprake is van diverse dilatatiescheuren in de korrelvloer in de gangzone aan de rechterachterzijde van het gehuurde.
3.15.
Volgens [gedaagde] had [eiseres sub 1] bij de aanleg van de vloer dilataties moeten aanbrengen. Bovendien is de vloer geen onderdeel van het gehuurde, aldus [gedaagde] .
3.16.
De kantonrechter heeft onder 3.13 vastgesteld dat het herstel van de korrelvloer in beginsel voor rekening van [eiseres sub 1] moet komen. Daarbij komt dat er in dit geval sprake lijkt te zijn van een uitvoeringsfout, omdat er geen dilataties zijn aangebracht. De vloer is gelegd in opdracht van [eiseres sub 1] , dus die uitvoeringfout kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. [gedaagde] hoeft de scheuren niet te herstellen.
e. scheuren metselwerkwanden watermeterput
3.17.
Volgens [eiseres sub 1] is er sprake van scheuren in de metselwerkwanden van de watermeterput. Ook is er druppelvorming zichtbaar aan de onderzijde van het waterleidingwerk in de watermeterput, waarbij druppels zichtbaar waren na de watermeter. De watermeterput wordt niet vaak gebruikt, maar moet veilig en toegankelijk zijn, aldus [eiseres sub 1] .
3.18.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro omdat het huurgenot niet wordt verminderd door de scheuren. [eiseres sub 1] is daarnaast op grond van artikel 8 lid 4 van Pro de huurovereenkomst zelf aansprakelijk voor eventuele reparatie en onderhoud aan de waterleiding.
3.19.
De kantonrechter neemt in overweging dat de gasten van [eiseres sub 1] geen toegang hebben tot de watermeterput. Het is in die zin geen zichtbaar en actief gebruikt onderdeel van de lunchroom. De kantonrechter kan [eiseres sub 1] daarom niet volgen in haar stelling dat haar huurgenot wordt verminderd door de aanwezigheid van de scheuren in de watermeterput. De scheuren worden daarom niet aangemerkt als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. [gedaagde] hoeft de scheuren niet te herstellen. Tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht dat de lekkage tijdelijk zou zijn hersteld in opdracht van [gedaagde] . Inmiddels zou er weer een lekkage zijn. Voor zover er nu sprake is van een lekkage aan de waterleiding, is [eiseres sub 1] vanwege artikel 8 lid 4 van Pro de huurovereenkomst zelf aansprakelijk voor het herstel daarvan. In dat artikel is namelijk bepaald dat voor rekening van de huurder onder meer komt het onderhoud, herstel en zo nodig vernieuwing van aan- en afvoerleidingen van water vanaf de stopkraan. [gedaagde] is dus niet verantwoordelijk voor (de kosten van) de reparatie van de lekkage in de watermeterput.
f. vloerconstructie onderzijde
3.20.
Volgens [eiseres sub 1] is vanuit de watermeterput zichtbaar dat de betonnen vloerconstructie is aangetast, waarbij de onderzijde van de vloer is afgebroken en de vloerwapening is gecorrodeerd.
3.21.
Volgens [gedaagde] is door [eiseres sub 1] niet gesteld of gebleken dat de aantasting van de vloer zodanig is dat de vloer doorzakt of instabiel wordt. Er is geen sprake van een gebrek als bedoeld in 7:204 BW, aldus [gedaagde] .
3.22.
De kantonrechter leidt uit de constateringen in het expertiserapport over de vloerconstructie af dat die is aangetast, maar niet dat die aantasting (al) leidt tot problemen of risico’s bij het gebruik van de vloer. De vloer kan kennelijk nog steeds worden gebruikt op de manier zoals die steeds is gebruikt. Daarom is er geen sprake van een gebrek dat het huurgenot in de weg staat. [gedaagde] hoeft de vloer niet te herstellen.
i. naadvorming in wandafwerking
3.23.
[eiseres sub 1] stelt dat er sprake is van naadvorming in de wandafwerking aan de linkerzijde van het restaurantdeel. Dit is een esthetische klacht die het huurgenot vermindert. De uitstraling van het gehuurde is in de horeca namelijk essentieel.
3.24.
[gedaagde] stelt dat dit geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW Pro en merkt op dat het onderhoud aan de binnenzijde van het gehuurde betreft, zodat dat voor rekening van [eiseres sub 1] komt.
3.25.
De kantonrechter merkt op dat deze naadvorming niet goed zichtbaar is op de foto’s bij het expertiserapport. Voor zover er sprake is van naadvorming, wat overigens niet door [gedaagde] is betwist, komt het herstel daarvan op grond van artikel 9 lid 1 van Pro de algemene bepalingen voor rekening van [eiseres sub 1] , omdat zij de wandafwerking zelf heeft aangebracht.
j. lekkagesporen in plafonds en wandafwerkingen linkerzijde restaurant boven de bar
3.26.
[eiseres sub 1] stelt dat er lekkagesporen zichtbaar zijn in de plafonds en wandafwerkingen aan de linkerzijde van het restaurantdeel ter hoogte van de bar. De lekkage had te maken met het incident en is inmiddels opgelost. Het herstel van de lekkagesporen is echter niet gering: de plafondplaten moeten worden vervangen, aldus [eiseres sub 1] .
3.27.
Volgens [gedaagde] kan [eiseres sub 1] de lekkagesporen verwijderen met schoonmaakmiddel of verf en valt dat onder onderhoud dat door de huurder moet worden verricht.
3.28.
De kantonrechter is van oordeel dat het herstel en de kosten van de lekkagesporen wel voor rekening van [gedaagde] moeten komen. De lekkagesporen zijn niet te verwijderen met schoonmaakmiddel of te verbergen met verf. Volgens het expertiserapport moeten de plafondplaten worden vervangen. De lekkagesporen zijn zichtbaar en aanwezig in het deel van de lunchroom waar gasten komen. Daarom kan worden vastgesteld dat de lekkagesporen het huurgenot van [eiseres sub 1] aantasten. Daarnaast neemt de kantonrechter ook in overweging dat de lekkage is veroorzaakt door het incident. Het verwijderen van de sporen valt daarom niet onder onderhoud. [gedaagde] moet de lekkagesporen dus herstellen.
m. taps toelopende naadvorming aan de rechterzijgevel bij de achterdeur
3.29.
Volgens [eiseres sub 1] is er sprake van taps toelopende naadvorming aan de rechterzijgevel bij de achterdeur. De naadvorming tast de waterdichtheid van de gevel aan. Dit is ook een esthetische klacht die het huurgenot vermindert. De uitstraling van het gehuurde is in de horeca namelijk essentieel.
3.30.
[gedaagde] stelt dat zij niet inziet waarom deze naadvorming moet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
3.31.
De kantonrechter stelt op basis van de foto’s bij het expertiserapport vast dat er sprake is van een openstaande naad tussen de kozijnstijl van een buitendeur en een binnenmuur. Het is aannemelijk dat dit de waterdichtheid van de gevel aantast en eventueel leidt tot tocht. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat dit een gebrek is, omdat het huurgenot van [eiseres sub 1] wordt aantast, zoals bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. [gedaagde] zal dit gebrek moeten herstellen.
n. scheur betonnen afwerkvloer keuken
3.32.
[eiseres sub 1] stelt dat er sprake is van diverse scheurvorming in de betonnen afwerkvloer van de keuken. De scheurvorming tast de reinigbaarheid van de keuken aan. Voor de restaurantvloer en de keukenvloer geldt dat die vloeistofdicht moeten zijn om te voldoen aan de HACCP-regelgeving.
3.33.
Volgens [gedaagde] is er sprake van een oppervlakkige scheur die het gebruik niet belemmert.
3.34.
De kantonrechter overweegt dat uit het expertiserapport niet blijkt wat de diepte van de scheur is, maar dat op de foto’s van de vloer wel te zien is dat de scheur in zijn omvang fors is. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat een scheur van die omvang, ongeacht de diepte, de reinigbaarheid van de keuken aantast en de hygiëne van de keuken beïnvloedt. Omdat [eiseres sub 1] een lunchroom exploiteert, zijn dat gevolgen die haar huurgenot aantasten. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat dit een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. [gedaagde] zal dit gebrek moeten herstellen.
o. taps toelopende naadvorming wandtegelwerk keuken en scheidingswand tussen keuken en restaurantdeel
3.35.
Volgens [eiseres sub 1] is er sprake van een taps toelopende naadvorming in het wandtegelwerk van de keuken van de scheidingswand tussen de keuken en he restaurantdeel. Dit is een esthetische klacht die het huurgenot vermindert. De uitstraling van het gehuurde is in de horeca namelijk essentieel.
3.36.
[gedaagde] stelt dat zij niet inziet waarom deze naadvorming moet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
3.37.
De kantonrechter kan de naadvorming niet zien op de foto’s bij het expertiserapport. [gedaagde] heeft echter niet betwist dat er sprake is van naadvorming. Voor zover er sprake zou zijn van naadvorming, is de kantonrechter van oordeel dat het geen gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. Kleine naden kunnen worden dicht gekit en dat is een kleine herstelling die onder de verantwoordelijkheid van [eiseres sub 1] valt. [gedaagde] hoeft deze naadvorming niet te herstellen.
p. scheurvorming haaks op de linkerzijgevel van betonnen afwerkvloer
3.38.
[eiseres sub 1] stelt dat er sprake is van scheurvorming haaks op de linkerzijgevel van de betonnen afwerkvloer ter plaatse van de achterdeur aan de linker achterzijde van het gehuurde. Voor de restaurantvloer en de keukenvloer geldt dat die vloeistofdicht moeten zijn om te voldoen aan de HACCP-regelgeving.
3.39.
Volgens [gedaagde] bevindt deze scheur zich in de vloer van een ruimte waar kratten worden neergezet en waar de lunchroom met steekwagens wordt bevoorraad. Het gaat volgens [gedaagde] om onderhoud aan de binnenzijde die voor rekening van [eiseres sub 1] komt.
3.40.
De kantonrechter constateert op de foto’s bij het expertiserapport dat er sprake is van een forse scheur in een ruimte die actief voor de exploitatie van de lunchroom wordt gebruikt. De scheur tast de reinigbaarheid van die ruimte aan en heeft dus invloed op de hygiëne. Ook is het aannemelijk dat de scheur ertoe kan leiden dat de steekwagens minder makkelijk in de ruimte rijden. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. De scheur tast het huurgenot van [eiseres sub 1] aan en [gedaagde] moet de scheur herstellen.
x. diverse scheurvorming eerste etage
3.41.
Volgens [eiseres sub 1] vormen zich meerdere scheuren in de linkerzijgevel van de eerste etage en kan de deur van de vaste kast op die etage niet worden geopend.
3.42.
[gedaagde] voert aan dat er sprake is van geringe scheurvorming, maar dat de eerste etage niet wordt gebruikt.
3.43.
[eiseres sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat zij de ruimte op de eerste etage niet gebruikt en dat zij de deur nooit heeft kunnen openen. [eiseres sub 1] was zelfs in de veronderstelling dat er achter die deur een kast zat, maar dat bleek volgens de verklaring van [gedaagde] niet het geval. Achter de deur zit de ruimte van een voormalige trapopgang. De trap is inmiddels verwijderd. De kantonrechter leidt uit het voorgaande af dat er geen sprake kan zijn van een verminderd huurgenot; [eiseres sub 1] gebruikt de ruimte niet. Er is dus geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. [gedaagde] hoeft de scheuren niet te herstellen.
z. deels onthechte loodslabben op het platte dak3.44. [eiseres sub 1] heeft dit deel van haar vordering ingetrokken tijdens de mondelinge behandeling.
toegangsdeur en gevelpui
3.45.
[eiseres sub 1] stelt dat de schuifpui en de toegangsdeur niet goed meer openen zijn. Potentiële gasten vertrekken daardoor, omdat zij denken dat de lunchroom gesloten is. Volgens [eiseres sub 1] is de oorzaak gelegen in de verzakking van het pand. Volgens [eiseres sub 1] maakt de gevelpui deel uit van het gehuurde, ondanks het feit dat zij die zelf heeft geplaatst. Dit volgt volgens [eiseres sub 1] uit artikel 6 lid 3 van Pro de huurovereenkomst (door huurder aangebrachte wijzigingen blijven eigendom verhuurder) en artikel 3:4 BW Pro (natrekking).
3.46.
[gedaagde] stelt dat de gevelpui niet tot het gehuurde behoort, omdat [eiseres sub 1] die zelf heeft aangebracht. [gedaagde] is daarom niet aansprakelijk voor de schade. [gedaagde] zou naar eigen zeggen wel verantwoordelijk zijn voor herstel als de schade is veroorzaakt door verzakking, maar [eiseres sub 1] heeft volgens [gedaagde] niet aangetoond dat die situatie zich heeft voorgedaan.
3.47.
De kantonrechter overweegt als volgt. De gevelpui is in 2007 in opdracht van [eiseres sub 1] geleverd en gemonteerd door [onderneming 3] . De gevelpui is dus van [eiseres sub 1] . Artikel 6 lid 3 van Pro de huurovereenkomst en artikel 3:4 BW Pro zeggen iets over de eigendom van de door de huurder zelf aangebrachte zaken. Maar partijen zijn over het onderhoud van die zelf aangebrachte zaken in artikel 9 van Pro de algemene bepalingen overeengekomen dat werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege de verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, voor rekening van de huurder komen. Het herstel van de door [eiseres sub 1] aangebrachte gevelpui behoort dus in beginsel niet tot de taken van de [gedaagde] .
3.48.
Dat de schade is ontstaan door verzakking en [gedaagde] daardoor alsnog verantwoordelijk is voor herstel, is naar het oordeel van de kantonrechter niet vast komen te staan. In het expertiserapport (p. 10) is de schade weliswaar in verband gebracht met verzakking, maar in het rapport over de actuele situatie van 4 maart 2020 wordt ook de mogelijkheid van vervorming van de stalen balk in de pui als oorzaak voor de schade uitgewerkt (p. 10-11).
3.49.
De gevelpui is in januari 2018 gedemonteerd en opnieuw afgehangen. De kantonrechter begrijpt [eiseres sub 1] zo, dat zij stelt dat die werkzaamheden zijn verricht in opdracht van [onderneming 1] en vanwege het incident en dat het tegenvallende resultaat van die herstelwerkzaamheden daarom voor rekening van [gedaagde] moet komen. [gedaagde] heeft betwist dat zij opdracht heeft gegeven voor de werkzaamheden aan de gevelpui. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat [eiseres sub 1] de opdrachtgever was. Als [onderneming 1] in opdracht van [eiseres sub 1] het werk niet deugdelijk heeft uitgevoerd, ligt het op de weg van [eiseres sub 1] om [onderneming 1] daarop aan te spreken.
3.50.
Een en ander leidt ertoe dat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] niet verantwoordelijk is voor het herstel van de vermeende schade aan de toegangsdeur en de gevelpui.
Huurprijsvermindering
3.51.
[eiseres sub 1] heeft vanwege de door haar gestelde gebreken huurprijsvermindering gevorderd. Volgens [eiseres sub 1] leiden alle gebreken samen tot vermindering van het huurgenot. Dat het huurgenot is verminderd, blijkt volgens [eiseres sub 1] in ieder geval uit de omzetdaling van 18% sinds augustus 2017.
3.52.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres sub 1] niet in aanmerking komt voor huurprijsvermindering, omdat er geen sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro en omdat er geen sprake is van een genotsvermindering van voldoende betekenis. [eiseres sub 1] heeft volgens [gedaagde] ook niet aangetoond dat de gevorderde huurprijsvermindering evenredig is aan het verminderde huurgenot. [eiseres sub 1] noemt in dat kader de daling van haar omzet, maar die omzetdaling is niet aangetoond, aldus [gedaagde] .
3.53.
De kantonrechter overweegt als volgt. Gelet op de geringe aard en omvang van de gebreken die in deze procedure worden vastgesteld, is er geen aanleiding voor huurprijsvermindering. De kantonrechter merkt daarnaast op dat [eiseres sub 1] niet heeft aangetoond dat er een causaal verband bestaat tussen de door haar gestelde omzetderving van 18% sinds augustus 2017 en de door haar gestelde gebreken. De gevorderde huurprijsvermindering wordt daarom afgewezen.
Subsidiaire grondslagen
3.54.
[eiseres sub 1] heeft nog aangevoerd dat voor zover haar herstelvordering niet geheel of gedeeltelijk op grond van artikel 7:206 BW Pro kan worden toegewezen, dit wel kan op grond van artikel 6:74 jo Pro. 7:208 BW dan wel artikel 6:174 BW Pro jo 6:103 BW. [gedaagde] is tekortgeschoten in haar herstelverplichting en verkeert hiervan in verzuim. De schade is het gevolg daarvan. De tekortkoming kan [gedaagde] worden toegerekend, omdat het niet overgaan tot herstel verwijtbaar is. Als de pui en de vloer niet tot het gehuurde zouden behoren en van [eiseres sub 1] zouden zijn, dan is [gedaagde] risicoaansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW Pro omdat de opstal gebrekkig door verzakking, aldus [eiseres sub 1] .
3.55.
[gedaagde] stelt dat zij niet is tekortgeschoten in haar herstelverplichting en dat er geen sprake is van verzuim.
3.56.
De kantonrechter overweegt als volgt. In het voorgaande is per vermeend gebrek beoordeeld of er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro. Voor zover is vastgesteld dat er sprake is van een gebrek (een staat of eigenschap van de zaak die het huurgenot verminderd en niet aan de huurder kan worden toegerekend) en het herstel daarvan onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde] valt, wordt de vordering van [eiseres sub 1] toegewezen. Het belang van [eiseres sub 1] bij een vordering gebaseerd op artikel 6:74 BW Pro jo 7:208 BW (vergoeding van de schade die door een gebrek is ontstaan) ontbreekt daardoor. Dat geldt ook voor het geval waarin [eiseres sub 1] haar vordering baseert op artikel 6:174 BW Pro jo 6:103 BW (schadevergoeding vanwege tekortschieten herstelverplichting). Deze alternatieve grondslagen kunnen er immers niet toe leiden dat meer van de vermeende gebreken worden aangemerkt als gebrek. [gedaagde] moet de vastgestelde gebreken al herstellen. Dat er sprake is van een gebrekkig opstal, heeft [eiseres sub 1] onvoldoende onderbouwd.
Conclusie3.57. De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen tot herstel van de volgende gebreken (de aanduiding van de gebreken is afgeleid van het expertiserapport):
m. taps toelopende naadvorming aan de rechterzijgevel bij de achterdeur
n. scheur betonnen afwerkvloer keuken
p. scheurvorming haaks op de linkerzijgevel van betonnen afwerkvloer
j. lekkagesporen in plafonds en wandafwerkingen linkerzijde restaurant boven de bar
De gevorderde dwangsom komt de kantonrechter fors voor, daarom wordt die gematigd op de hierna te melden wijze. Voor het overige wordt de vordering van [eiseres sub 1] tot herstel van de vermeende gebreken afgewezen. Ook de vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen.
3.58.
[eiseres sub 1] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom zal zij de expertisekosten zelf moeten dragen. Dat geldt ook voor de door [eiseres sub 1] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres sub 1] die zien op die twee kostenposten daarom af.
3.59.
Omdat [eiseres sub 1] grotendeels ongelijk heeft gekregen, moet zij de proceskosten van [gedaagde] betalen. Die kosten zijn totaal € 996,-- en bestaan uit twee punten salaris gemachtigde (tarief € 498,--). Omdat ook de vennoten huurders zijn en partij bij deze procedure, zal de kantonrechter [eiseres sub 1] hoofdelijk veroordelen tot betaling van de proceskosten.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de volgende gebreken duurzaam te herstellen:
- m. taps toelopende naadvorming aan de rechterzijgevel bij de achterdeur
- n. scheur betonnen afwerkvloer keuken
- p. scheurvorming haaks op de linkerzijgevel van betonnen afwerkvloer
- j. lekkagesporen in plafonds en wandafwerkingen linkerzijde restaurant boven de bar;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] een dwangsom te betalen van
€ 500,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan de in 4.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,-- is bereikt;
4.3.
wijst het meer of anders door [eiseres sub 1] gevorderde af;
4.4.
veroordeelt [eiseres sub 1] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de anderen tot de hoogte van die betaling zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 996,-- aan salaris gemachtigde;
4.5.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2021.