ECLI:NL:RBMNE:2021:1351

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7902985 UC EXPL 19-7253 RvdH/1037

Vonnis van 17 maart 2021

inzake

[eiseres],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J.C. Hesen,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam gedaagde ......] B.V.,

gevestigd in [vestigingplaats] ,

verder ook te noemen [naam gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A.P. Maes.

1.De procedure

1.1.

[eiseres] heeft [naam gedaagde] gedagvaard (met producties 1 tot en met 13). [naam gedaagde] heeft daarop schriftelijk gereageerd en in haar reactie een bevoegdheidsincident opgeworpen. [eiseres] heeft daarop gereageerd. De kantonrechter heeft op 23 oktober 2019 een vonnis in het incident gewezen en de vordering in het incident afgewezen.

1.2.

[eiseres] heeft op 8 januari 2021 producties 14 tot en met 16 ingediend en op 15 januari 2021 producties 17 tot en met 21. [naam gedaagde] heeft op 12 januari 2021 producties 1 tot en met 3 ingediend.

1.3.

Op 18 januari 2021 vond de mondelinge behandeling plaats. De partijen zijn daarna in de gelegenheid gesteld om samen tot een oplossing te komen. Op 22 januari 2021 heeft de advocaat van [naam gedaagde] per email laten weten dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen.

1.4.

De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over

2.1.

[eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] . In 2014 heeft zij een verhuurbemiddelaar benaderd, omdat zij de woning wilde verhuren. Er is een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen tussen [eiseres] en de verhuurbemiddelaar. De verhuurbemiddelaar heeft een voorstel voor de huurprijs gedaan en de huurovereenkomst opgesteld.

2.2.

Op 28 april 2014 heeft [eiseres] een huurovereenkomst gesloten met huurders. De aanvangshuurprijs per maand bedroeg € 850,--. De huurders hebben de aanvangshuurprijs ter beoordeling voorgelegd aan de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 23 februari 2015 geoordeeld dat de aanvangshuurprijs niet redelijk is. Een huurprijs van € 561,81 is volgens de Huurcommissie wel redelijk.

2.3.

Volgens [eiseres] was [naam gedaagde] de verhuurbemiddelaar met wie zij een overeenkomst van opdracht heeft gesloten. [eiseres] vordert in deze procedure een schadevergoeding van [naam gedaagde] omdat zij vindt dat [naam gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door haar onjuist te adviseren dan wel ontoereikend te informeren over het belang van een energielabel en de beëindigingsvoorwaarden van de huurovereenkomst. Ook heeft [naam gedaagde] volgens [eiseres] verzuimd om tijdig een beroep op de kantonrechter te doen na de uitspraak van de Huurcommissie. De schade van [eiseres] bestaat volgens haar uit misgelopen huurinkomsten (het verschil tussen de geadviseerde huurprijs en de huurprijs die volgens de Huurcommissie redelijk is) en de kosten die zij heeft gemaakt om tevergeefs een kort geding tegen haar huurders aan te spannen.

2.4.

[naam gedaagde] heeft verweer gevoerd. Dat komt samengevat op het volgende neer. [naam gedaagde] stelt dat [eiseres] niet de juiste partij heeft gedagvaard. Daarnaast stelt [naam gedaagde] dat zij [eiseres] nooit een huurprijsadvies heeft gegeven op basis van het woningwaarderingsstelsel en dat [eiseres] wel is geïnformeerd over de gevolgen van de voorwaarden over de duur van de huurovereenkomst. [naam gedaagde] heeft de dagvaarding niet uitgebracht, omdat [eiseres] daarvoor geen vergoeding wilde betalen.

Heeft [eiseres] de juiste partij gedagvaard?

2.5.

[naam gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiseres] zich niet tot de juiste partij heeft gewend. [naam gedaagde] is franchisegever van de [naam gedaagde] formule en heeft nooit een verhuurkantoor in [plaatsnaam] geëxploiteerd. De heer [A] (hierna: [A] ) was met zijn eenmanszaak [naam eenmanszaak] franchisenemer in [plaatsnaam] . [eiseres] had een overeenkomst met die franchisenemer in [plaatsnaam] . [A] had verschillende werknemers in dienst, waaronder mevrouw [B] (hierna: [B] ). [B] heeft veelvuldig contact gehad met [eiseres] . Volgens [A] is de verwarring ontstaan doordat [B] gebruik heeft gemaakt van de oude voorraad van het briefpapier van [naam gedaagde] .

2.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. De wijze waarop [naam gedaagde] / [A] / [B] zich hebben gepresenteerd, heeft voor verwarring gezorgd. De huurovereenkomst is bijvoorbeeld afgedrukt in een model waarin
[naam gedaagde ......] [plaatsnaam] B.V.wordt genoemd en in artikel 7 van die overeenkomst staat vermeld dat de huuropzegging moet worden ingediend bij
[naam gedaagde ......] [plaatsnaam] B.V. De naam van de eenmanszaak van [A] komt nergens terug.

2.6.1.

De opdracht tot verhuur is daarentegen ondertekend namens [naam gedaagde] . In de algemene bepalingen wordt ook verwezen naar [naam gedaagde] . [eiseres] heeft daarbij op 20 juni 2014 een afrekening van [naam gedaagde] ontvangen over de huur van de woning. De woning van [eiseres] is op Funda aangeboden onder vermelding van verhuurbemiddelaar [naam gedaagde] .

2.6.2.

De kantonrechter is van oordeel dat de ontstane verwarring voor rekening en risico van [naam gedaagde] moeten blijven. Als er sprake is van franchise, dient de franchisegever (en trouwens ook de franchisenemer) ervoor te zorgen dat voor een derde duidelijk is met welke onderneming zij te maken heeft. Dat

[naam gedaagde ......] [plaatsnaam] B.V.dan wel [A] ervoor heeft gekozen om oud briefpapier met daarop de aanduiding [naam gedaagde ......] te gebruiken, is geen omstandigheid die aan [eiseres] kan worden tegengeworpen. [naam gedaagde] had erop kunnen toezien dat dergelijk oud briefpapier niet meer beschikbaar was. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [naam gedaagde] aan [A] instructies heeft gegeven met betrekking tot het gebruiken of niet gebruiken van briefpapier. De kantonrechter neemt daarom als uitgangspunt dat de partij die de overeenkomst van opdracht heeft getekend ( [naam gedaagde] ) de contractspartij is en [eiseres] de juiste partij heeft gedagvaard.

Energielabel en totstandkoming huurprijs

2.7.

De woning van [eiseres] had geen energielabel toen die werd verhuurd. Het label is pas op 27 november 2014 afgegeven. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat het label daarom niet kan worden meegerekend in de puntentelling voor de beoordeling van de huurprijs. In toekomstige procedures zal dat volgens de Huurcommissie anders zijn; dan levert het energielabel 28 punten op.

2.8.

[eiseres] is van mening dat [naam gedaagde] haar had moeten wijzen op het belang van het energielabel. Door dit niet te doen en een onjuiste berekening van het aantal punten te maken, is [naam gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst met [eiseres] c.q. heeft [naam gedaagde] onrechtmatig tegenover haar gehandeld. Bij de totstandkoming van de overeenkomst is [naam gedaagde] uitgegaan van een puntentelling van 159 punten. Gelet daarop is de huurprijs bepaald op € 850,--. [eiseres] stelt dat zij er niet door [naam gedaagde] op is gewezen dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst moest beschikken over een geldig energielabel. Er zijn door de Huurcommissie voor het kenmerk energie geen punten toegekend. Dat heeft ertoe geleid dat het puntenaantal lager is dan waarvan was uitgegaan en de huurprijs onder de liberalisatiegrens is komen te liggen.

2.9.

[naam gedaagde] stelt dat zij nooit een huurprijsadvies heeft gegeven op basis van het woningwaarderingsstelsel. [naam gedaagde] heeft op basis van de informatie van [eiseres] kenbaar gemaakt wat de markthuurwaarde zou kunnen zijn. Als er al rekening was gehouden met een energielabel, dan had [naam gedaagde] dat alleen gedaan op basis van informatie die door [eiseres] was verstrekt.

2.10.

De kantonrechter overweegt als volgt. In de door partijen opgestelde opdracht tot verhuur staat een advieshuurprijs van ‘€ 875/€ 925’ en ‘159’ punten vermeld. [eiseres] heeft als productie 17 het formulier overgelegd waarin [B] een berekening van het aantal punten heeft gemaakt. De berekening komt uit op een totaal van 159. Er is in de berekening aangegeven dat de woning
geenenergielabel heeft. Er zijn dus
geenpunten toegekend voor het onderdeel energielabel. [eiseres] heeft als productie 20 een e-mail van [B] van 22 november 2014 overgelegd, waarin [B] aan [eiseres] vraagt of het is gelukt om het energielabel aan te vragen en opmerkt dat een energielabel gunstig uitpakt bij de huurprijstoets. Daaruit kan worden afgeleid dat [eiseres] op een later moment de aanvraag voor het energielabel heeft ingediend.

2.10.1.

De kantonrechter kan [eiseres] niet volgen wanneer zij stelt dat [naam gedaagde] het energielabel ten onrechte bij de puntentelling heeft betrokken, omdat uit het voorgaande blijkt dat dat niet het geval is. Er is geen rekening gehouden met een energielabel bij de berekening van het puntentotaal van 159. Het verschil tussen het aantal punten waarop de huurprijs is gebaseerd en het aantal punten dat de Huurcommissie heeft vastgesteld, kan dus niet zijn veroorzaakt door het ontbrekende energielabel. De kantonrechter beschikt niet over het rapport van het voorbereidend onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie, waardoor hij niet kan vaststellen op welke onderdelen er dan wel een van de Huurcommissie afwijkende inschatting is gemaakt van het puntenaantal en de advieshuurprijs.

2.10.2.

Het voorgaande leidt ertoe dat niet is komen vast te staan dat het aan het (al dan niet ontbrekende) advies van [naam gedaagde] over het energielabel heeft gelegen dat de Huurcommissie de huurprijs lager heeft vastgesteld dan € 850,--. Dat de Huurcommissie de huurprijs lager heeft vastgesteld kan op basis van wat is aangevoerd daarom niet aan [naam gedaagde] worden toegerekend. Dat zou anders zijn wanneer [naam gedaagde] had gegarandeerd dat de huurprijs juist was (en bij de Huurcommissie stand zou houden) maar daarvan is niet gebleken.

Verwijt niet aanbrengen dagvaarding na beslissing Huurcommissie

2.11.

[eiseres] wilde zich tegen de uitspraak van de Huurcommissie verzetten. [eiseres] stelt dat zij [naam gedaagde] opdracht heeft gegeven om een dagvaarding uit te brengen om de aanvangshuurprijs door de kantonrechter te laten toetsen (artikel 7:262 BW). De dagvaarding is aan de huurders betekend, maar [naam gedaagde] heeft de dagvaarding niet bij de rechtbank aangebracht. Daardoor heeft de kantonrechter de huurprijs niet kunnen beoordelen.

2.12.

[naam gedaagde] stelt dat [eiseres] de heer [C] (hierna: [C] ) van [naam gedaagde] heeft gevraagd haar bij te staan en dat [eiseres] daarvoor een vergoeding zou betalen aan [naam gedaagde] . [C] heeft een aantal keren tegen [eiseres] gezegd dat verzet tegen de uitspraak van de Huurcommissie een vrijwel kansloze zaak was. Uiteindelijk is de dagvaarding wel verstuurd naar de huurders, maar nadat bleek dat [eiseres] geen vergoeding wilde betalen, heeft [C] het daarbij gelaten.

2.13.

De kantonrechter overweegt als volgt. [eiseres] heeft niet betwist dat zij [naam gedaagde] voor het opstellen en uitbrengen van de dagvaarding een vergoeding zou betalen. Zij heeft evenmin betwist dat zij geen vergoeding heeft betaald. In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [naam gedaagde] niet zonder meer een verwijt kan worden gemaakt voor het feit dat zij de dagvaarding niet bij de rechtbank heeft aangebracht. Hierbij komt dat, als [naam gedaagde] van het niet aanbrengen van de dagvaarding wèl een verwijt zou kunnen worden gemaakt, nagegaan zou moeten worden hoe de kantonrechter het dossier (de huurprijs) dan zou hebben beoordeeld. [eiseres] heeft geen informatie naar voren gebracht op basis waarvan kan worden vastgesteld dat de kantonrechter dan tot een andere (voor [eiseres] gunstigere) beslissing dan de Huurcommissie was gekomen.

Verwijt onjuist advies over duur huurcontract

2.14.

[eiseres] stelt dat zij er niet op is gewezen dat beëindiging per contractdatum alleen mogelijk is op de in de wet genoemde gronden en dat huurders met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wat betreft de opzegging (onder het oude recht) dezelfde bescherming hebben als huurders die voor onbepaalde tijd huren. Omdat het volgens [eiseres] bij [naam gedaagde] bekend was dat zij de woning slechts voor bepaalde tijd wilde verhuren, en overwoog de woning te verkopen, had het volgens [eiseres] voor de hand gelegen de woning te verhuren op grond van de Leegstandswet. [naam gedaagde] had [eiseres] dienovereenkomstig moeten adviseren. Als de woning op basis van de Leegstandswet was verhuurd, was de puntentelling bovendien niet van toepassing en had [eiseres] geen schade geleden in de vorm van gemiste huur.

2.15.

[eiseres] heeft in kort geding beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik gevorderd. De kantonrechter heeft haar vordering bij vonnis van 17 december 2014 afgewezen. [eiseres] stelt dat zij deze procedure niet aanhangig had hoeven maken als [naam gedaagde] haar juist had geadviseerd over de looptijd van de overeenkomst en de beëindigingsmogelijkheden.

2.16.

[naam gedaagde] heeft het volgende aangevoerd. [A] heeft voor het opstellen van de huurovereenkomst het model gebruikt van [naam gedaagde] , dat is afgeleid van het ROZ-model. Als aanvulling is opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden. [A] heeft aan [eiseres] meegedeeld dat de bepaalde duur van zes maanden niet overeenkomt met de uitgangspunten van de wet en dat de huurders daartegen bezwaar zouden kunnen maken. [eiseres] heeft desondanks de bepaalde duur laten opnemen in de huurovereenkomst. [naam gedaagde] stelt verder dat de Leegstandswet nooit onderwerp van gesprek is geweest omdat de woning niet te koop heeft gestaan.

2.17.

De kantonrechter overweegt als volgt. Niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre [naam gedaagde] [eiseres] heeft geïnformeerd over de beëindigingsbepalingen in de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan. Partijen verklaren daarover tegenstrijdig.

2.17.1.

Partijen zijn het evenmin eens over de stelling van [eiseres] dat bij [naam gedaagde] bekend was dat [eiseres] van plan was de woning te verkopen en dat [naam gedaagde] haar daarom had moeten adviseren de woning te verhuren op grond van de Leegstandswet. De kantonrechter begrijpt [eiseres] zo, dat zij meent dat [naam gedaagde] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst rekening moest houden met haar toen al bekende voornemen de woning na korte tijd te verkopen. [eiseres] heeft echter niet onderbouwd dat zij aan [naam gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat zij de woning wilde verkopen. Van een voornemen van verkoop blijkt ook niet uit de opdracht aan [naam gedaagde] . Op het opdrachtformulier van 17 mei 2014 is ingevuld dat na het einde van de contractduur van zes maanden een overeenkomst voor onbepaalde tijd zou kunnen worden gesloten. Dat wijst niet op spoedige verkoop. In dit verband merkt de kantonrechter nog op dat [eiseres] nog steeds eigenaar is van de woning, ondanks het vertrek van de huurders en de toegenomen waarde van het pand. [eiseres] heeft verder verklaard dat zij de woning achter de hand heeft willen houden voor het geval zij er zelf weer zou willen wonen. Ook dit wijst niet op spoedige verkoop. Al met al heeft [eiseres] haar stelling dat [naam gedaagde] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst rekening moest houden met een voorgenomen verkoop en [eiseres] daarom had moeten adviseren te verhuren op grond van de Leegstandswet onvoldoende onderbouwd.

2.17.2.

[eiseres] is (destijds) een kort geding gestart om de huurders ertoe te bewegen de woning te verlaten. [eiseres] stelt dat zij dit kort geding niet had hoeven voeren als [naam gedaagde] haar juist had geadviseerd over de duur van de overeenkomst en verhuur op grond van de Leegstandswet. [eiseres] heeft in kort geding beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd op grond van dringend eigen gebruik. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft uitgelegd hoe haar wens de woning weer zelf te gebruiken zich verhoudt tot haar stelling de woning te willen verkopen. Voor zover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat [naam gedaagde] wist dat zij na korte tijd zelf weer in de woning wilde trekken, en [naam gedaagde] haar advisering daar op had moeten richten, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd en kan daar niet van worden uitgegaan.

Conclusie

2.18.

Niet is komen vast te staan dat [naam gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de opdracht en daarom schadeplichtig is. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen.

2.19.

[eiseres] heeft ongelijk gekregen. Daarom komen de proceskosten voor haar rekening. De proceskosten aan de kant van [naam gedaagde] worden vastgesteld op € 746,-- en bestaan uit 2 punten tarief € 373,-- salaris gemachtigde.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de vordering af;

3.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de kant van [naam gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis vastgesteld op € 746,-- aan salaris gemachtigde;

3.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2021.