Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2015
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & [gemeente], verweerder,
(gemachtigde: B. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 31 mei 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] , te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 894.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 894.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 april 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift, een taxatierapport en een taxatiematrix ingediend.
De zaak heeft via Skypeverbinding op 15 februari 2021 plaatsgevonden. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met een garage. De woning ligt op een kavel van 946 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 816.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
Over de gebruiksoppervlakte van de woning
4. Verweerder heeft de gebruiksoppervlakte van de woning op 254m2 berekend.
5. Eiser betwist dat de gebruiksoppervlakte van de woning 254m2 bedraagt. Daarbij wijst eiser erop dat in het eerste taxatieverslag van verweerder een oppervlakte van 212m2 is vastgesteld en dat uit het door hem overgelegde taxatierapport van 11 juli 2017 blijkt dat de oppervlakte van de woning 208m2 bedraagt.
6. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de in het eerste taxatieverslag vermelde oppervlakte van 212m2 onjuist is en dat de oppervlakte van 254m2 is berekend/nagemeten aan de hand van de opgevraagde bouwtekeningen van de woning, waarbij de zolderruimte van 38m2 als “overige inpandige ruimte” is meegenomen. In reactie op deze toelichting heeft eiser aangevoerd dat hij de bouwtekeningen niet bij de hand heeft, zodat hij de door verweerder berekende oppervlakte niet kan controleren, dat de andere woningen misschien ook wel een zolder hebben en dat zich in de zolderruimte geen kamers bevinden. De rechtbank is van oordeel dat wat eiser naar voren heeft gebracht onvoldoende aanknopingspunten biedt om de door verweerder toegelichte berekening van de oppervlakte van de woning voor onjuist te houden. Dit betekent dat verweerder voor de waardevaststelling van de woning mocht uitgaan van een oppervlakte van 254m2.
7. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Over het door eiser overgelegde taxatierapport
10. Eiser voert aan dat hij met het door hem ingebrachte taxatierapport van 11 juli 2017 aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld en dat deze verlaagd moet worden naar € 816.000,-. Volgens eiser heeft verweerder zijn taxatierapport ten onrechte niet bij de waardevaststelling betrokken, terwijl daarin waardedrukkende factoren zijn genoemd. Zo heeft verweerder de bouwkwaliteit en de staat van onderhoud ten onrechte als “voldoende” beoordeeld, terwijl uit het door eiser overgelegde taxatierapport blijkt dat sprake is van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud en dat de te verwachten afwerkings- en herstelkosten ongeveer
€ 80.000,- tot € 85.000,- bedragen. Ter zitting heeft eiser erop gewezen dat de dakgoot aan een zijde is doorgerot en dat het kunststof kozijn afbladdert. Volgens eiser heeft verweerder ten onrechte geen opname van de woning uitgevoerd, waardoor de staat van onderhoud onjuist is beoordeeld.
€ 80.000,- tot € 85.000,- bedragen. Ter zitting heeft eiser erop gewezen dat de dakgoot aan een zijde is doorgerot en dat het kunststof kozijn afbladdert. Volgens eiser heeft verweerder ten onrechte geen opname van de woning uitgevoerd, waardoor de staat van onderhoud onjuist is beoordeeld.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan het taxatierapport van 11 juli 2017 niet de bewijskracht heeft hoeven toekennen die eiser daaraan gehecht wenst te zien. Daarbij overweegt de rechtbank dat het door eiser overgelegde taxatierapport is opgesteld ten behoeve van een boedelscheiding en dus voor een ander doel dan voor het vaststellen van de waarde in het economisch verkeer op grond van de Wet WOZ, zodat het taxatierapport van 11 juli 2017 minder bruikbaar is. Uit het taxatierapport blijkt daarnaast dat de woning is vergeleken met referentiewoningen die zijn verkocht op data [1] die verder van de waardepeildatum (1 januari 2018) zijn gelegen dan de door verweerder gebruikte referentiewoningen. Ook om die reden zie de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat het door eiser overgelegde taxatierapport geschikter is om de waarde van de woning te bepalen. Over de bouwkwaliteit en de staat van onderhoud heeft verweerder toegelicht dat op basis van de door hem geraadpleegde rapporten blijkt dat de bouwkundige constructie en de gebruikte kwaliteit van de materialen (betonpannen) een “voldoende” beoordeling rechtvaardigen en dat – voor zover van een mindere staat van onderhoud sprake zou zijn – dit in de veel lagere prijs per m2 van de woning (€ 1.579,-) – is verdisconteerd. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat uit het door eiser overgelegde taxatierapport niet concreet blijkt waaruit het achterstallig onderhoud bestaat. Daarnaast is niet gebleken of onderbouwd dat de door eiser ter zitting genoemde onderhoudsgebreken direct noodzakelijk herstel vergen noch dat de afwerking of het herstel daarvan dermate bijzonder of omvangrijk is dat dit een waardedrukkend effect zou hebben. Tot slot wijst de rechtbank erop dat verweerder niet gehouden is de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. [2]
Over de door verweerder gebruikte referentiewoningen
12. Eiser voert vervolgens aan dat de referentiewoningen geen goede onderbouwing vormen voor de waardebepaling van de woning. Daarbij stelt eiser dat verweerder de bouwkwaliteit en het onderhoudsniveau van de referentiewoningen ten onrechte naar beneden heeft gesteld om zijn standpunt te onderbouwen. Zo is de referentiewoning aan de [adres 2] in de uitspraak op bezwaar omschreven als “een zeer goed uitgevoerde en luxe woning” en in de taxatiematrix is het onderhoudsniveau slechts als “voldoende” beoordeeld.
Ook wijst eiser erop dat de vastgestelde WOZ-waarde van de referentiewoning aan de [adres 3] in 2018 (€ 742.000,-) en 2019 (€ 693.000,-) sterk van elkaar afwijkt, zodat verweerder deze niet kon gebruiken om de waarde van de woning te bepalen. Verder hebben de referentiewoningen een veel kleiner perceel dan de woning, zodat ook om die reden geen sprake is van een goede vergelijking, aldus eiser.
Ook wijst eiser erop dat de vastgestelde WOZ-waarde van de referentiewoning aan de [adres 3] in 2018 (€ 742.000,-) en 2019 (€ 693.000,-) sterk van elkaar afwijkt, zodat verweerder deze niet kon gebruiken om de waarde van de woning te bepalen. Verder hebben de referentiewoningen een veel kleiner perceel dan de woning, zodat ook om die reden geen sprake is van een goede vergelijking, aldus eiser.
13. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de voorzieningen van de referentiewoning aan de [adres 4] als “luxe” heeft beoordeeld. Dit komt overeen met wat verweerder over deze referentiewoning in de uitspraak op bezwaar heeft beschreven. Wat eiser hierover heeft gesteld, kan de rechtbank daarom niet volgen. Hetzelfde geldt voor wat eiser over de referentiewoning aan de [adres 3] heeft gesteld. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van de naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. In dit geval is de waarde van de woning van eiser vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum 1 januari 2018 behaalde verkoopcijfers van de met eisers woning vergelijkbare referentiewoningen. Door van die verkoopcijfers uit te gaan wordt bovendien rekening gehouden met eventuele waardeontwikkelingen van de prijzen voor woningen die vergelijkbaar zijn met de woning. Vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen, die niet rond de waardepeildatum zijn verkocht, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.
Uit de taxatiematrix blijkt dat bij de berekening van de grondprijs per m2 een staffel als uitgangspunt genomen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de staffel op gerealiseerde transactieprijzen is gebaseerd en dat voor kavels van 0 tot 1000m3 geen direct onderscheid is gevonden voor een andere staffel/grondprijs. Dit ongeacht het gebruiksgenot. De rechtbank overweegt dat niet gesteld of gebleken is dat verweerder bij het vaststellen van de grondstaffels is uitgegaan van onjuiste gegevens of veronderstellingen. Gelet daarop vertegenwoordigt de uit de staffel voortvloeiende grondprijs per m2 de waarde in het economisch verkeer. Dat de staffel en daarmee samenhangende grondprijzen lager moeten zijn, heeft eiser niet voldoende onderbouwd.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl.
- de griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen -
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat