Uitspraak
6RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2612
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 491.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 april 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de woning bijgesteld naar € 429.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift, een taxatierapport en een taxatiematrix ingediend.
De zaak heeft via Skypeverbinding plaatsgevonden op 15 februari 2021. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2017 gebouwde hoekwoning met aanbouw, erker en een vrijstaande berging. De woning heeft een inhoud van 450 m3 en ligt op een kavel van 200 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 369.720,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport en taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert in beroep aan dat sprake is van rechtsongelijkheid. Daarbij stelt eiseres dat de WOZ-waarde van omliggende woningen in dezelfde wijk met 5,2% zijn gedaald. Eiseres verwijst hiervoor naar de tien woningen die zij in het bezwaarschrift heeft genoemd.
8. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Voor de beoordeling van de voor het belastingjaar 2020 vastgestelde waarde is slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. [1] Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van de naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. [2] Voor zover eiseres met haar verwijzing naar de WOZ-waardes van omliggende woningen een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiseres stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Eiseres heeft niet gesteld of gemotiveerd/onderbouwd dat en welke van de door haar in bezwaar genoemde woningen identiek zijn aan de woning, zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds om die reden niet slaagt.
9. Over de door verweerder gebruikte referentiewoningen heeft eiseres ter zitting – kort gezegd – aangevoerd dat de woningen veel meer grond en woonruimte hebben en dat [adres 2] een garage heeft.
10. De rechtbank is van oordeel dat uit de taxatiematrix en de door verweerder gegeven toelichting blijkt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Zo blijkt dat voor de inhoud van de woning een prijs van € 689,- per m3 is berekend en dat deze aanzienlijk lager ligt dan die van de referentiewoningen.
(€ 847,- ( [adres 2] ), € 844,- ( [adres 3] ), en € 857,- ( [adres 4] ). Uit de taxatiematrix blijkt dat voor de woning en de referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] dezelfde grondprijs van € 438,- per m2 is berekend en dat voor het [adres 4] een iets lagere grondprijs van € 434,- m2 is berekend aangezien de perceelsoppervlakte daarvan groter is. Verder heeft verweerder toegelicht dat er onvoldoende transacties van hoekwoningen beschikbaar waren en dat hij daarom ook heeft gekeken naar een rijwoning en twee-onder-een-kapwoning, maar dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet daarom geen grond voor het oordeel dat de referentiewoningen de waarde van de woning onvoldoende onderbouwen.
(€ 847,- ( [adres 2] ), € 844,- ( [adres 3] ), en € 857,- ( [adres 4] ). Uit de taxatiematrix blijkt dat voor de woning en de referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] dezelfde grondprijs van € 438,- per m2 is berekend en dat voor het [adres 4] een iets lagere grondprijs van € 434,- m2 is berekend aangezien de perceelsoppervlakte daarvan groter is. Verder heeft verweerder toegelicht dat er onvoldoende transacties van hoekwoningen beschikbaar waren en dat hij daarom ook heeft gekeken naar een rijwoning en twee-onder-een-kapwoning, maar dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet daarom geen grond voor het oordeel dat de referentiewoningen de waarde van de woning onvoldoende onderbouwen.
11. Eiseres voert verder aan dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, de overlast van het bouwverkeer en de omstandigheid dat het eenrichtingsverkeer is veranderd en dat er geen fatsoenlijke parkeerplaatsen rondom de woning zijn.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in het verweerschrift gemotiveerd heeft aangevoerd dat de door eiseres naar voren gebrachte omstandigheden geen waardeverminderend effect hebben. Daarbij heeft verweerder mogen betrekken dat de referentiewoningen in hetzelfde bouwplan zijn gelegen, dat overlast van bouwverkeer gebruikelijk is in een nieuwbouwwijk en dat de eventuele invloed daarvan op de waarde in de vergelijking met de referentiewoningen is verdisconteerd. Daarnaast heeft verweerder mogen betrekken dat het ontbreken van fatsoenlijke parkeerplaatsen slechts van tijdelijke aard is en dat het wijzigen van het eenrichtingsverkeer geen waardeverminderend effect heeft. De enkele stelling van eiseres dat het verkeer hierdoor harder is gaan rijden, heeft verweerder niet tot een ander standpunt hoeven leiden.
13. Eiseres heeft in beroep verzocht om vergoeding van proceskosten.
14. In artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is bepaald dat een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht uitsluitend betrekking kan hebben op kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Eiseres is in bezwaar of beroep niet bijgestaan door een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent. Verder is niet gesteld of gebleken dat eiseres andere kosten heeft gemaakt die in artikel 1, aanhef en a, van het Bpb zijn vermeld. Daarom is geen sprake van kosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl
- de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen -
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat