Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3076
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten, verweerder
(gemachtigde: B. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 606.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak heeft via Skypeverbinding plaatsgevonden op 15 februari 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[taxateur] , taxateur.
[taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2001 gebouwde twee-onder-een-kap woning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 203 m2 en ligt op een kavel van 311 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 569.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ onjuist toepast. Daarbij stelt eiser dat verweerder in het verweerschrift een onjuiste definitie hanteert voor de waarde van een woning in het economische verkeer. Verweerder stelt daarin namelijk dat deze waarde gelijk is aan de op de waardepeildatum maximaal te bedingen verkoopprijs voor de woning.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder geen onjuiste definitie heeft gehanteerd voor het vaststellen van de waarde van de woning in het economisch verkeer en verwijst hiervoor naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 29 april 2015 [1] , waarin is verwezen naar wat de wetgever heeft bedoeld met de “waarde” in artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Deze is: "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”, zoals ook verwoord in 2. van deze uitspraak. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de referentiewoningen de waarde van de woning niet goed
onderbouwen. Zo is niet toegelicht waarom [adres 2] , ondanks dat deze minder grond heeft, toch een hogere WOZ-waarde dan de woning en [adres 3] heeft. [adres 2] is ook niet vergelijkbaar vanwege een jonger bouwjaar en luxere voorzieningen. Verweerder heeft ook niet uitgelegd waarom de aanbouw van [adres 3] (volgens de taxatiematrix 22m2) anders is gewaardeerd dan de aanbouw van de woning en waarom het aantal m2 van de aanbouw verschilt. Daarbij wijst eiser erop dat verweerder er ten onrechte van uitgaat dat in de aanbouw van zijn woning een douche en wastafel staat en dat deze in feite als kantoorruimte wordt gebruikt. Daarnaast heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de overkapping van de woning is berekend en dat deze buiten beschouwing is gelaten.
10. De rechtbank onderschrijft verweerders standpunt dat de referentiewoningen de waarde van de woning onderbouwen. Over [adres 2] heeft verweerder toegelicht dat deze woning vergelijkbaar is door de bouwperiode, grootte en het type woning. Deze heeft een hogere WOZ-waarde, omdat deze woning op 1 februari 2019 voor € 645.000,- is verkocht. In het verweerschrift is ook uitgelegd dat de aanbouw van [adres 3] een garage betreft en dat daarvoor een vast bedrag van € 20.000,- wordt berekend, zoals ook bij de referentiewoning [adres 4] is gedaan. De aanbouw van de woning heeft verweerder als gebruiksoppervlakte berekend, omdat deze als woonruimte is aan te merken. Dat de aanbouw feitelijk als kantoorruimte wordt gebruikt en dat daar geen douche of wastafel staat, maakt niet dat verweerder deze ruimte ten onrechte bij de gebruiksoppervlakte heeft betrokken. De stelling van eiser dat verweerder niet heeft gemotiveerd waarom voor de aanbouw van [adres 3] een oppervlakte van 22m2 is berekend en voor de aanbouw van de woning een (kleinere) oppervlakte van 18m2, kan eiser niet baten. Immers, die stelling leidt – wat daar ook van zij – niet tot de conclusie dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hetzelfde geldt voor wat eiser over de overkapping heeft aangevoerd, aangezien deze niet in de taxatiematrix is vermeld en door verweerder buiten beschouwing is gelaten. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder ten onrechte niet heeft gemotiveerd waarom de waarde van het buurpand aan de [adres 5] veel lager is vastgesteld dan de woning. Dit terwijl [adres 5] een veel groter gebruiksoppervlakte heeft.
12. De rechtbank stelt vast dat in het verweerschrift is gemotiveerd dat [adres 5] niet als referentiewoning kan worden gebruikt, omdat deze niet rondom de waardepeildatum is verkocht. Daarnaast staat het verweerder vrij om de woningen te kiezen die de vastgestelde waarde onderbouwen. [2] Voor zover eiser stelt dat verweerder gehouden was de woning met [adres 6] te vergelijken, gaat die stelling dus niet op. De rechtbank acht daarbij tevens van belang dat niet de WOZ-waarde van [adres 5] , maar de WOZ-waarde van de woning in geschil is. Verweerder heeft voor de door hem voorgestane waarde van de woning terecht verwezen naar de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Op welke wijze de WOZ-waarden van de referentiewoningen of [adres 5] tot stand zijn gekomen, is dan ook niet relevant. Verder geldt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van de naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
- de griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen -
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat