Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2508
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 251.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
In de uitspraak op bezwaar van 20 mei 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de skype-zitting van 19 januari 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1933 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een inhoud van ongeveer 341 m3, een aanbouw (35 m2), twee dakkapellen en een berging en ligt op een kavel van 168 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder heeft de waarde van eisers woning vastgesteld op € 251.00,-. Daarbij is een waarde correctie toegepast van € 40.000,- vanwege overlast door de ligging naast [adres 2] .
5. In bezwaar heeft verweerder ter onderbouwing daarvan een ‘Taxatieverslag Woning’ (taxatieverslag) overgelegd. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 251.000. Verweerder heeft ter onderbouwing hiervan een ‘Taxatierapport [adres 1] te [woonplaats] ’ van 19 augustus 2020 (taxatierapport) en een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende twee referentiewoningen: [adres 3] , verkocht op 20 december 2019 voor € 295.000,-, geïndexeerde verkoopprijs € 269.000,- en [adres 4] , verkocht op 19 oktober 2018 voor € 374.073,-, geïndexeerde verkoopprijs € 381.000,-.
6. Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser vindt zijn woning goed vergelijkbaar met de [adres 3] . Teruggerekend komt de waarde van die woning eind december 2018 volgens eiser uit op ongeveer € 260.000,-. Gezien de nadelen van zijn eigen woning stelt eiser dat € 200.000 dan een reële waarde is. Ter zitting heeft eiser subsidiair nog gesteld dat de waarde van zijn woning zou moeten worden vastgesteld op € 220.000. Eiser komt tot deze waarde door de correctie van € 40.000,- vanwege de ligging van zijn eigen woning, toe te passen op de waarde van de [adres 3] , volgens zijn berekening € 260.000,-.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Partijen zijn het erover eens dat de woning aan de [adres 3] zeer goed verglijkbaar is met eisers woning. De [adres 3] betreft een zelfde type woning, de inhoud van de woning is gelijk en het kaveloppervlak is vrijwel gelijk. Verder zijn partijen het erover eens dat ook het onderhoud van beide panden vergelijkbaar is. De rechtbank acht een vergelijking met dit pand dan ook voldoende en de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject kan dus dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. De woning aan de [adres 3] is verkocht op 20 december 2019 voor € 295.000,-. De geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum van 1 januari 2019 bedraagt € 269.000,-. Zonder de correctie van € 40.000,- wegens de ligging, bedraagt de waarde van eisers woning op de waardepeildatum € 291.000,-. Zonder de correctie van € 40.000,- bedraagt het waardeverschil tussen eisers woning en de [adres 3] dus € 22.000,-. Met de taxatiematrix is dit waardeverschil voldoende onderbouwd en verklaard. Daaruit blijkt immers dat eisers woning nog een aanbouw heeft (met een waarde van € 15.750,-) en dat de kavel, de dakkappelen en de schuur een hogere waarde vertegenwoordigen. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning (€ 251.000,-) vervolgens vastgesteld door de correctie van € 40.000,- toe te passen op de vastgestelde verkoopwaarde van € 291.000,-. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder op de geïndexeerde verkoopprijs van de woning aan de [adres 3] (volgens eiser € 260.000,-) nog deze correctie van € 40.000,- had moeten toepassen.
11. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Of het vergelijkingsobject [adres 4] ook kan dienen ter onderbouwing van de waarde van eisers woning, zal de rechtbank niet meer beoordelen.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.M. Dijksterhuis, rechter, in aanwezigheid van
mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat