ECLI:NL:RBMNE:2021:1661 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep gegrond: WOZ-waarde bovenwoning vastgesteld op 370...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/2809

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats 1] , eiser

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 430.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 17 juni 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 april 2021.

Overwegingen

1.De woning is een in 1929 gebouwde bovenwoning met balkon. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 123 m2 volgens verweerder en van 112 m2 volgens eiser.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 330.000,-. Verweerder handhaaft niet langer de vastgestelde waarde. Hij verdedigt in beroep een waarde van € 370.000,- en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Nu verweerder niet meer de door hem vastgestelde waarde bepleit is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank zal hierna eerst toetsen of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.

Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiser voert aan dat de gebruiksoppervlakte van de woning 112 m2 bedraagt. Verweerder gaat uit van 123 m2. Eiser geeft aan dat de door hem verdedigde oppervlakte is opgemeten door een makelaar. Hij heeft verder geen stukken overgelegd om de meting te onderbouwen. Verweerder heeft de oppervlakte vanaf de blauwdruk opgemeten en daarvan een kopie overgelegd. Eiser heeft daar niet op gereageerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de gebruiksoppervlakte 123 m2 bedraagt. De beroepsgrond slaagt niet.

8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder in de vergelijking met de referentiewoningen onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De beroepsgrond van eiser is gebaseerd op de in het taxatieverslag genoemde referentiewoningen. In de in beroep overgelegde taxatiematrix heeft verweerder één van die referentiewoningen gehandhaafd en daar drie andere aan toegevoegd. Het staat verweerder vrij om in beroep nieuwe referentiewoningen op te voeren die zijn standpunt beter onderbouwen. De gebruikte referentiewoningen zijn alle bovenwoningen die in dezelfde wijk zijn gelegen. Ze zijn naar het oordeel van de rechtbank geschikt om de waarde van de woning af te leiden uit de verkoopprijzen, mits met de onderlinge verschillen voldoende rekening wordt gehouden. De staat van onderhoud van de woning is door verweerder als matig aangemerkt, de voorzieningen als eenvoudig. De onderhoudstoestand van de referentiewoningen is respectievelijk twee keer als matig/voldoende en twee keer als voldoende aangemerkt. De voorzieningen zijn voor één referentiewoning als normaal aangemerkt en voor de ander drie als eenvoudig. De gemiddelde woningwaarde per m2 die verweerder uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft afgeleid bedraagt € 3.606,-. Voor de woning heeft hij € 2.976,- gehanteerd. Dat is een verschil van € 630,-. Bij een gebruiksoppervlakte van 123 m2 vertegenwoordigt dat een waarde van ruim € 77.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

9.Daarnaast voert eiser aan dat de WOZ-waarde van de woning tussen 1 januari 2017 en 2018 met 23% is toegenomen. Daar zou per 1 januari nog een stijging van 6 % bijkomen. Deze grond heeft betrekking op de oorspronkelijk door verweerder vastgestelde waarde en de stijging naar de waardepeildatum 1 januari 2019 is tenietgedaan door de door verweerder nu verdedigde lagere waarde. Ter toelichting voor eiser voegt de rechtbank daar nog het volgende aan toe. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen.

De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.

10.Tot slot voert eiser aan dat de uitspraak op bezwaar niet ingaat op de door hem genoemde argumenten en onvoldoende is gemotiveerd. Nu het beroep reeds gegrond is kan het slagen van deze beroepsgrond eiser niet in een gunstiger positie brengen. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing.

11.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de woning vast op € 370.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat