Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4019
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 15 maart 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 313.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft op 19 april 2021 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1.De woning is een in 1921 gebouwde tussenwoning met aanbouw van 46 m2, berging en kelder. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 324 m2 en ligt op een kavel van 227 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de taxatiematrix komt verweerder tot een hogere waarde dan de beschikte waarde, namelijk
€ 355.000,-. Verweerder heeft drie referentiewoningen gebruikt, te weten [adres 2], verkocht op 4 februari 2019 voor € 310.000,-, [adres 3], verkocht op 10 juli 2020 voor € 280.000,- en [adres 4], verkocht op 7 juli 2020 voor € 381.500,-. De referentiewoningen [adres 3] en [adres 4], acht de rechtbank minder geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Deze referentiewoningen zijn ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum verkocht. Verweerder heeft niet onderbouwd waarom hij deze desondanks geschikt vindt.
Hoewel de waarde die in de taxatiematrix wordt berekend naar het oordeel van de rechtbank te hoog is, en de door eiser aangevoerde gronden deels doel treffen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de resterende referentiewoning [adres 2] aannemelijk maakt dat de waarde van de woning met € 313.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank licht dat als volgt toe.
6.Eiser voert aan dat verweerder de voorzieningen van de woning te hoog heeft gewaardeerd. Partijen zijn het erover eens dat de keuken en badkamer van de woning tenminste 15 jaar oud zijn. Verweerder heeft de voorzieningen van de woning gewaardeerd met een 3. Die van de referentiewoning [adres 2] heeft hij gewaardeerd op 2. De waardering van de referentiewoning heeft hij onderbouwd met verkoopinformatie. Met het in die verkoopinformatie opgenomen fotomateriaal maakt verweerder de hogere waardering van de woning op het punt van de voorzieningen ten opzichte van [adres 2] niet aannemelijk. De rechtbank gaat daarom in de vergelijking uit van eenzelfde score op dit onderdeel voor de woning en de referentiewoning.
7.Eiser voert voorts aan dat een deel van zijn perceel in gebruik is als brandgang. Tussen partijen is dit niet langer in geschil en eiser heeft onweersproken gesteld dat het ongeveer 10 m2 betreft. Verweerder voert aan dat ook van de referentiewoning [adres 2] een deel van het perceel in gebruik is als brandgang en dat dit dus is verwerkt in de verkoopprijs van deze referentiewoning. In de vergelijking laat de rechtbank dit aspect daarom buiten beschouwing.
8.Verweerder is in de opbouw van de waarde van de woning ervan uitgegaan dat in tegenstelling tot de referentiewoning de woning geen kelder heeft. Eiser heeft aangegeven dat die bij de woning wel aanwezig is.
9.Rekening houdend met bovenstaande overwegingen kan de waarde van de woning als volgt worden afgeleid uit de verkoopprijs van € 310.000,- van [adres 2].
De koopsom zou moeten worden verhoogd met achtereenvolgens € 16.789 wegens een grotere aanbouw (36 m2 x € 454,-), met € 2.200,- wegens een grotere berging ( 4 m2 x € 550.-) en met € 10.320,- wegens een groter perceel. Dat resulteert in een waarde van € 339.000,-. Dat is ruim boven de door verweerder vastgestelde waarde. De onderbouwing van de waarde berust weliswaar nog maar op één referentiewoning, maar deze is zeer goed vergelijkbaar met de woning en de verkoopprijs onderbouwt ruim de waarde. Verweerder slaagt in de op hem rustende bewijslast.
10.Wat eiser verder aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11.Eiser voert aan dat de koopprijs van [adres 2] niet gebruikt kan worden om de waarde van zijn woning uit af te leiden. De referentiewoning is ruim boven de vraagprijs verkocht aan iemand die zo snel mogelijk een andere woning zocht. Daarmee maakt eiser niet aannemelijk dat de koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. De door hem geschetste omstandigheden maken de koper tot de meest geschikte koper. Dat de koopprijs hoger is dan de vraagprijs was op de verkoopdatum niet ongebruikelijk op de woningmarkt. Van niet zakelijk handelen is de rechtbank niet gebleken. Anders dan eiser veronderstelt is het ook geen vereiste dat de verkoop op de waardepeildatum plaatsvindt. De verkoop heeft rondom de waardepeildatum plaatsgevonden, dat is voldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Eiser voert verder aan dat verweerder in de vergelijking met [adres 2] ten onrechte uitgaat van 4 dakkapellen voor de woning. Blijkens de foto’s in de taxatiematrix beschikt de woning ( kennelijk aan voor- en achterzijde) over twee kleinere dakkapellen, terwijl [adres 2] (kennelijk ook aan voor- en achterzijde) over één grote dakkapel beschikt die is te vergelijken met twee kleinere dakkapellen met een tussenstuk. Bij de referentiewoning is verweerder inderdaad niet uitgegaan van vier dakkapellen zoals bij de woning, maar van twee dakkapellen. Die twee dakkapellen heeft hij echter met een dubbele prijs per eenheid gewaardeerd ( € 2000,- in plaats van € 1000,-). De beroepsgrond slaagt niet.
13.Eiser voert verder aan de referentiewoning een eindwoning is en de woning een tussenwoning. Zo dit aspect al een lagere waarde van de woning zou onderbouwen, is hiermee voldoende rekening gehouden door het verschil tussen de hiervoor onder overweging 9 berekende waarde en de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Eiser voert tot slot aan dat de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van het voorgaande jaar met € 77.000,- ofwel 23,6% is gestegen. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen.
De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
15.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat