Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4124
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: A. Öztürk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 237.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 april 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 1973 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 106 m2 en ligt op een kavel van 123 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 170.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, uit hetzelfde bouwjaar en uit dezelfde wijk, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. Alles is 50 jaar oud. Ter onderbouwing heeft eiser drie foto’s overgelegd. Een van de badkamer en twee detailfoto’s, waarvan niet duidelijk is welke ruimte zij betreffen. Verweerder heeft in de door hem overgelegde taxatiematrix de bouwkundige kwaliteit van de woning als voldoende aangemerkt en de staat van onderhoud als matig/voldoende. Uit de overgelegde foto’s leidt de rechtbank niet af dat de woning op deze onderdelen lager moet worden gewaardeerd. De in de taxatiematrix gebruikte referentiewoningen hebben hetzelfde bouwjaar en zijn ook qua ligging, bouwstijl en oppervlakte goed vergelijkbaar. Verweerder heeft de bouwkundige kwaliteit van de referentiewoningen ook als voldoende aangemerkt. De staat van onderhoud is als matig en twee keer als voldoende aangemerkt. De gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen met een voldoende staat van onderhoud en die met een matige staat van onderhoud bedraagt respectievelijk € 1.789,- en € 1.858,-. Voor de woning is € 1.745,- gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de gedateerde toestand van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat op de zolder asbest aanwezig is. Verweerder voert aan dat dit niet ongewoon is in deze wijk en in deze bouwperiode. Zo er sprake is van een waardedrukkend effect, is dit naar het oordeel van de rechtbank verwerkt in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat