ECLI:NL:RBMNE:2021:1666 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van woning ongegrond...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/4179

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: A. Öztürk)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 322.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 april 2021.

Overwegingen

1.De woning is een in 1930 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 86 m2 en ligt op een kavel van 93 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 235.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, in dezelfde wijk gelegen en uit hetzelfde bouwjaar, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid en de staat van onderhoud van de woning. De referentiewoningen waren naar zijn oordeel ten tijde van de verkoop in een veel betere staat. De woning is pas in de loop van 2020 gemoderniseerd. Verweerder heeft in de vergelijking met de referentiewoningen de staat van onderhoud van de woning als matig/voldoende aangemerkt en de voorzieningen als eenvoudig. De staat van onderhoud van de referentiewoningen heeft hij twee keer aangemerkt als goed en een keer als voldoende, de voorzieningen als normaal. De gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen bedraagt € 3.351,-. Voor de woning is € 2.887,- gehanteerd. Dat is een verschil van € 464,-. Bij een gebruiksoppervlakte van 86 m2 vertegenwoordigt dat een waarde van € 39.904,-. Eiser heeft zijn stelling over de gedateerdheid en staat van onderhoud niet onderbouwd. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt nog verkoopinformatie uit 2011 overgelegd waarin de woning als netjes onderhouden wordt beschreven en gedateerdheid niet naar voren komt. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in de vergelijking voldoende rekening gehouden met beide aspecten. De beroepsgrond slaagt niet.

8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar aangeeft dat ten onrechte een dakkapel was opgevoerd, die per direct uit de onderdelen is verwijderd. Alleen al op basis daarvan moet naar zijn mening de waarde worden verlaagd. De rechtbank moet de vraag beantwoorden of verweerder de waarde van de woning niet de hoog heeft vastgesteld en toetst niet de juistheid van de waarde van de afzonderlijke onderdelen, maar de eindwaarde van de woning. Die heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet

9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat