ECLI:NL:RBMNE:2021:1667 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep tegen WOZ-waarde appartement ongegrond verklaard

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/4181

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: A. Öztürk)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 633.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatiematrix overgelegd.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 april 2021.

Overwegingen

1.De woning is een in 1917 gebouwd appartement in een in 1984 gebouwd voormalig kantoorpand. De woning beschikt over twee parkeerplekken, een balkon en een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 130 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 470.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, gelegen in hetzelfde complex en in een nabij gelegen complex aan dezelfde zijde van de [straat], waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiser voert aan dat de waarde van de woning kan worden bepaald aan de hand van de eigen aankoopprijs. Eiser heeft de woning gekocht op 5 oktober 2016 voor € 479.000,-. Dat is te ver van de waardepeildatum om als basis voor de waardebepaling te kunnen dienen, zeker nu er recente verkoopprijzen binnen hetzelfde complex beschikbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

8.Daarnaast voert eiser aan dat uit de door hem overgelegde matrix blijkt dat de woning een veel hogere prijs per m2 heeft dan de referentiewoningen. De berekening van de prijzen per m2 die eiser heeft overgelegd is echter niet, zoals vereist, gebaseerd op de verkoopprijzen van de referentiewoningen, maar op de WOZ-waardes. Daarnaast hanteert eiser een prijs voor een parkeerplek van € 3000,-. Dat komt de rechtbank zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk voor. Verweerder komt in zijn taxatiematrix op basis van de verkoopprijzen van de door hem gehanteerde referentiewoningen tot een gemiddelde prijs per m2 van € 4.893,-. Voor de woning heeft hij € 4.595,- gehanteerd. Eiser wijst er nog op dat de prijs per m2 van de woning hoger ligt dan die van de referentiewoning [adres 2], terwijl die referentiewoning kleiner is dan de woning en er dus sprake is van een afnemend grensnut bij de woning. Verweerder stelt daar tegenover dat [adres 2] door de ligging binnen het complex een slechter uitzicht heeft dan de woning. Hij heeft zijn standpunt onderbouwd met foto’s. Op basis van die foto’s volgt de rechtbank verweerder in zijn opvatting. De beroepsgrond slaagt niet.

9.Voorts voert eiser aan dat [adres 3] te [woonplaats] de best vergelijkbare referentiewoning is. Op basis van de verkoopprijs van deze referentiewoning zou de prijs per m2 van de woning

€ 3.525,- moeten zijn. Verweerder heeft deze referentiewoning wel in de bezwaarfase gebruikt, maar heeft hem in beroep niet langer als onderbouwing gehanteerd. De referentiewoning is helemaal aan de ander kant van de [straat] gesitueerd, naast het busstation en boven de Jumbo. De rechtbank overweegt dat het in eerste instantie aan verweerder is om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren die de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Door alleen te wijzen op andere beschikbare verkoopcijfers kan eiser niet onderbouwen dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. Mede gezien het verschil in ligging, laat de rechtbank de door eiser aangevoerde referentiewoning buiten beschouwing. De beroepsgrond slaagt niet.

10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat