ECLI:NL:RBMNE:2021:1710 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde vrijstaand...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/4174

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2021 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: A. Öztürk)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 690.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 26 april 2021.

Overwegingen

1.De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning met berging, vliering en garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 178 m2 en ligt op een kavel van 680 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 505.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. Verweerder heeft in de door hem overgelegde taxatiematrix de voorzieningen van de woning gekenmerkt als gedateerd. Die van de referentiewoningen heeft hij gekenmerkt als respectievelijk zeer gedateerd, eenvoudig, gedateerd en voldoende/goed. De gemiddelde woningwaarde per m2 die verweerder heeft afgeleid uit de verkoopprijzen bedraagt € 1.552,-. Voor de woning heeft hij een lagere waarde, namelijk € 1.447,-, gehanteerd. Eiser heeft de gedateerdheid van de woning, of de betere voorzieningen van de referentiewoningen niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de aanleg van een gemaal rondom de woning. Verweerder voert aan dat het een ondergronds visvriendelijk gemaal betreft. Het gemaal wordt aangelegd, omdat er naast het perceel van eiser een bosgebied met waterpartijen wordt gerealiseerd. Dat is volgens verweerder juist gunstig voor de waarde van de woning. Eiser heeft het waardedrukkende effect van de aanleg van het gemaal niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat