Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1283
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
7 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [eiser] , eiser
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: C.C.A Hagens-Nijholt).
Procesverloop
1. In de beschikking van 19 november 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] , te [eiser] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 942.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
1.1.
Op 18 februari 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.2.
Eiser heeft op 31 maart 2020 beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Eisers beroepsgronden zijn gedateerd 30 april 2020 en zijn op 4 mei 2020 gestempeld als ‘ingekomen’ bij de Informatiebalie van de rechtbank.
1.3.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de zitting van 7 januari 2021 via een Skypeverbinding. Eiser was daarbij aanwezig samen met mevrouw [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook aanwezig was [B] , taxateur.
1.5.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
2. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
3. De woning is een in 1907 gebouwd vrijstaand herenhuis woning. De woning heeft een inhoud van ongeveer 848 m3 en ligt op een kavel van 593 m2.
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
6. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde onvoldoende is gemotiveerd en dat pas tijdens de hoorzitting duidelijk werd dat verweerder de waarde voor belastingjaar 2018 had gebaseerd op de aankoopwaarde. Verweerder heeft volgens eiser ten onrechte de waarde alleen gebaseerd op de aankoopwaarde en had ook andere waarderingsmethodes moeten gebruiken. Eiser heeft de woning op 17 augustus 2017 gekocht, dus ruim 8,5 maanden na de waardepeildatum terwijl de richtlijn drie maanden is en verweerder tijdens de hoorzitting heeft gezegd dat een termijn van zes maanden wordt gehanteerd. In zijn geval wijkt verweerder hier dus vanaf. Daarnaast meent eiser dat nu er overeenstemming is bereikt over de waarde voor belastingjaar 2019, waarbij verweerder ook de verkoopwaarde als uitgangspunt had genomen, verweerder zich niet nogmaals kan beroepen op de gerealiseerde verkoopwaarde voor het belastingjaar 2018.
7. Eisers beroepsgrond dat verweerder de WOZ-waarde onvoldoende heeft gemotiveerd omdat pas tijdens hoorzitting duidelijk werd dat die gebaseerd was op de verkoopprijs, faalt. Verweerders motivering van het bestreden besluit is conform de eisen die de wet eraan stelt. [1]
8. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de waarde van de woning in 2018 centraal staat. Het feit dat, zoals eiser stelt, er overeenstemming was bereikt over de waarde van 2019 heeft geen invloed op de waarde van 2018.
9. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Eiser heeft de woning gekocht op 5 juli 2017 voor € 1.058.000,- en geleverd gekregen op 17 augustus 2017. [2] Dat tussen de aankoop en levering van de woning en de waardepeildatum een periode ligt van 7,5 respectievelijk 8,5 maand neemt niet weg dat de aankoopprijs van de woning een goed beeld geeft van de waarde van de woning. Uitgangspunt is immers om een verkoopprijs te hanteren die is gelegen een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum. Verweerder heeft vervolgens terecht rekening gehouden met de stijging van de huizenprijzen tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum. Uitgaande van de door het CBS vastgestelde waardestijging van 4,4% in de periode van 1 januari 2017 tot 17 augustus 2017 is de geïndexeerde aankoopprijs op 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.011.656,-. [3] De rechtbank acht de geïndexeerde aankoopprijs voldoende aannemelijk gemaakt en verweerder heeft dan ook in voldoende mate rekening gehouden met de prijsstijging. Verweerder heeft de waarde immers vervolgens vastgesteld op € 942.000,-.
10. Eiser voert verder aan dat sprake is van willekeur en ongelijke behandeling omdat niet voor elke woning in zijn buurt de aankoopwaarde wordt gebruikt bij het bepalen van de waarde. Eiser wijst als voorbeeld op de woning aan de [adres 2] waarvan verweerder de verkoopprijs (in 2006 voor € 765.000,-) niet heeft gebruikt voor de waardebepaling. Pas elf jaar na de verkoop is de WOZ-waarde vastgesteld op € 791.000,- net hoger dan de oorspronkelijke verkoopprijs.
11. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. In dit geval stelt eiser dat verweerder bij de waardering van andere huizen in zijn straat niet de verkoopprijs van de woning als uitgangspunt heeft gehanteerd. Eiser is niet in zijn bewijslast geslaagd. Verweerder heeft zich in het verweerschrift en ter zitting op het standpunt gesteld dat bij elke woning die rond de waardepeildatum is verkocht de aankoopprijs als uitgangspunt wordt genomen bij het vaststellen van de WOZ-waarde, tenzij de koop niet onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met eventuele verbouwingen. Verweerder heeft erop gewezen dat ook bij de woning aan de [adres 2] de verkoopprijs als uitgangspunt heeft gediend voor de waardering. Deze woning is op 4 januari 2016 verkocht voor € 765.000,- wat voor belastingjaar 2017 heeft geleid tot een WOZ-waarde gelijk aan het aankoopbedrag. Daarnaast werd de WOZ-waarde van dat huis in 2008 reeds hoger vastgesteld dan de aanschafwaarde, namelijk op € 852.000,-. [4] Eisers stelling dat de WOZ-waarde van deze woning pas elf jaar na 2006 hoger werd vastgesteld dan de aanschafwaarde is dus onjuist. Daarnaast is de stelling dat de WOZ-waarde van deze woning elf jaar lang lager is vastgesteld dan de aankoopprijs, geen onderbouwing van eisers standpunt dat in dat geval (en in meer gevallen) bij de waardering niet de verkoopprijs is gehanteerd. Daarvoor is nodig dat in de jaren rondom een verkoop geen rekening is gehouden met die verkoopprijs bij de vaststelling van de WOZ‑waarde. Dat pas jaren later weer een WOZ‑waarde wordt vastgesteld die hoger is dan een verkoopprijs op een eerder moment, zegt daar niets over. Verder is eisers stelling dat bij het vaststellen van de WOZ‑waarde de verkoopprijs van de eigen woning slechts één aspect is om de waardering op te baseren, juridisch onjuist. De waardering van een woning kan, als gezegd, het beste worden vastgesteld aan de hand van het aankoopbedrag van die woning dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Indien er binnen de eerder genoemde termijn een verkoop heeft plaatsgevonden, is het dus (anders dan eiser betoogt) niet nodig om andere elementen in ogenschouw te nemen bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Nu verweerder dit reeds met het eigen aankoopcijfer van de woning aannemelijk heeft gemaakt, hoeft het door verweerder overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten geen nadere behandeling. Dit geldt ook voor de door verweerder overgelegde taxatiematrix. Eiser heeft hier ook geen beroepsgronden tegen aangevoerd.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van
mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
7 januari 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Centrale Raad van Beroep.