Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3733
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
Bij besluit van 15 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 521.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2021 via Skype for Business. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe , als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is namens verweerder verschenen H.J. Smeijers, taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres heeft de woning gekocht op 6 december 2018 voor € 500.000,-. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 18 april 2019.
2. Verweerder heeft de waarde aan de hand van objectvergelijking vastgesteld op € 521.000,‑ en heeft deze waarde in de uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
3. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. In dit geval rust op verweerder de last om die feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin niet geslaagd.
4. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat sprake is van een tussen twee zakelijk handelende partijen overeengekomen koopovereenkomst en prijs voor de woning. In de akte van levering is, onder verwijzing naar de op 6 december 2018 gesloten koopovereenkomst, opgenomen dat de levering van de woning zou plaatsvinden op 1 december 2019. Feitelijk heeft de levering van de woning eerder plaatsgevonden, te weten op 18 april 2019. Deze overdracht vindt plaats conform de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 7.1 van de koopovereenkomst. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt wat er in dat artikel staat. Evenmin heeft verweerder hierover informatie ingewonnen bij eiseres of de verkoper van de woning. Daardoor kan geen goed beeld worden gevormd van de (eventuele) afspraken over de feitelijke overdracht en de mogelijke betekenis daarvan voor de overeengekomen prijs. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat er sprake is van bijzondere omstandigheden die rechtvaardigden dat voorbijgegaan wordt aan de overeengekomen prijs. De rechtbank concludeert daarom dat de koopovereenkomst op marktconforme wijze tot stand is gekomen en dat de overeengekomen prijs de waarde in het economische verkeer is.
5. De omstandigheid dat verweerder op basis van referentieobjecten tot een hogere waarde is gekomen, is voorts geen indicatie dat de verkoopprijs van de woning niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. De berekening aan de hand van referentieobjecten berust immers op verschillende aannames en is daardoor minder geschikt voor de waardevaststelling als er ook een eigen transactie van de woning rond de waardepeildatum is. Daarnaast geven de door verweerder ter zitting naar voren gebrachte verkoopactiviteiten en de daarmee samenhangende ontwikkeling in de vraagprijs de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. Die omstandigheden hebben immers niet tot een verkoop, en daarmee samenhangend een waardevaststelling, van de woning geleid. De rechtbank vindt verder van belang dat verweerder [adres 2] als referentieobject heeft gebruikt, terwijl daar de verkoopovereenkomst en levering ook ruim tien maanden uit elkaar lag en de verkoopprijs daar wel als marktconform is gezien.
6. Concluderend komt de rechtbank dan ook tot het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde ten onrechte niet heeft gebaseerd op de op 6 december 2018 overeengekomen verkoopprijs van de woning van € 500.000,-.
7. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 500.000,-.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op be;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op be;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 500.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.