Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3340
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 269.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe , waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is verschenen [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning betreft een twee-onder-één-kapwoning van 185 m² uit 1996 met inpandige garage en tuinhuis.
2. Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 238.000,-. Er is onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen. Verweerder heeft verder het indexeringspercentage van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk gemaakt. Evenmin is inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging gecorrigeerd zijn. Ook is geen informatie over de grondstaffel overgelegd. Eiser voert verder aan dat verweerder in beroep ten onrechte [adres 2] niet meer als referentieobject heeft gebruikt, terwijl die woning identieke objectkenmerken heeft. Verweerder heeft ten slotte onvoldoende rekening gehouden met de leeftijd van de woning en het groot onderhoud dat daarmee samenhangt.
3. De rechtbank overweegt dat de gronden die zien op de objectkenmerken van de woning, zoals de gedateerde voorzieningen en het groot onderhoud dat wordt verwacht vanwege de leeftijd van de woning, geen doel treffen, omdat deze gronden niet zijn onderbouwd.
4. Over de beroepsgronden over de gebruikte referentieobjecten overweegt de rechtbank als volgt. De beroepsgrond dat verweerder [adres 2] als referentieobject had moeten gebruiken slaagt niet. De taxateur mag immers zelf de keuze maken welke referentieobjecten hij gebruikt om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Over de ter zitting naar voren gebrachte beroepsgrond dat referentie 3 niet gebruikt kan worden, omdat de dakconstructie anders is, overweegt de rechtbank dat die grond niet slaagt. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij een lessenaarsdak, zoals op de woning, er meer risico is op lekkage, dat er daarom meer kosten aan een dergelijk dak verbonden zijn en dit van invloed is op de marktwaarde. Referentie 3 kan daarom wel worden meegenomen bij de waardevaststelling.
5. Over het indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat referenties 1 en 3 door verweerder zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Referentie 2 is niet geïndexeerd, omdat die woning twee maanden voor de waardepeildatum is verkocht. Bij het verweerschrift heeft verweerder informatie overgelegd van de Waarderingskamer over de marktontwikkeling van woningen in [gemeente] tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020. In die periode was het indexcijfer 8,7%. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat het indexcijfer over de periode 2018-2019 11,0% was, maar heeft dit niet onderbouwd met stukken. De rechtbank is van oordeel dat de gegevens van de Waarderingskamer te indirect en te algemeen zijn, zodat die gegevens geen goede maatstaf zijn om de indexering van de waarde van de referentieobjecten te berekenen. Immers, het stijgingspercentage van de Waarderingskamer is gebaseerd op de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van alle 37.188 woningen in [gemeente] in 2019 en is niet gebaseerd op verkooptransacties. Daarnaast is de informatie van de Waarderingskamer ook te algemeen omdat het op alle woningen in de gemeente [gemeente] ziet. De rechtbank is van oordeel dat de informatie van de Waarderingskamer geen goede maatstaf is om de indexering van de verkoopprijs van een individuele woning te berekenen [1] . Verweerder heeft geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, zodat niet beoordeeld kan worden hoe de waardeontwikkeling van twee-onder-één-kapwoningen zich verhoudt tot het gemiddelde. Referentie 2 is niet geïndexeerd, maar alleen die referentie geeft onvoldoende onderbouwing voor de waarde van de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de analyse van de vergelijkingspanden gebaseerd heeft op een onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
6. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder geen informatie heeft overgelegd over de gehanteerde grondstaffel. De rechtbank stelt vast dat in de matrix een verschil in grondprijs per m² is te zien tussen de woning (€ 208,-) en referentie 3 (€ 234,-), terwijl de grootte van de percelen nagenoeg gelijk zijn, respectievelijk 261 m² en 263 m². Ter zitting is door de taxateur toegelicht dat bij referentie 3 de verkoopprijs zo hoog was, dat naar boven is afgeweken van de grondstaffel, omdat anders de waarde van de opstal te hoog zou uitvallen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt welke waarde aan de kavels moet worden toegekend bij de analyse van de verkoopprijzen. De grondstaffel zelf is ook niet verstrekt. Er is verder geen informatie overgelegd over de invloed van de ligging ten opzichte van de verkoopprijs. Daarom is niet inzichtelijk gemaakt hoe de liggingswaardering is meegenomen bij de waardevaststelling. De rechtbank wijst op referenties 1 en 2, waarbij de kavels een nagenoeg gelijke omvang hebben. Zij hebben echter ook nagenoeg dezelfde waarde toegekend gekregen, terwijl de liggingswaardering van referentie 1 een 5 is en van referent 2 een 4. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat per liggingsfactor een verschil van 15-20% wordt gehanteerd. De woning heeft een liggingswaarding 3. Verweerder heeft niet duidelijk gemaakt hoe de liggingswaardering van invloed is geweest op de waardevaststelling.
7. Concluderend komt de rechtbank, gelet op wat onder punt 5 en 6 is overwogen, tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de waarde in de matrix op € 285.000,- is getaxeerd, dat is € 16.000,- hoger dan de beschikte waarde. Met inachtneming van wat onder de punten 5 en 6 is overwogen, kan de rechtbank echter niet vaststellen of de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde echter ook niet aannemelijk gemaakt, omdat deze niet is onderbouwd.
9. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 265.000,-.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 265.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is buiten staat deze
uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.