Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/217
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. Camozzi ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde, hierna: de WOZ-waarde, van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 426.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 9 februari 2021. Eiser was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is in 2010 gebouwd en is vrijstaand. De kavel is 244 m2 groot
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 426.000,-. Eiser
bepleit een waarde van € 370.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [gemeente] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 4 september 2017 voor
€ 383.000,-, [adres 3] , verkocht op 1 december 2017 voor € 381.250,- en
[adres 4] , verkocht op 26 april 2018 voor € 375.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 426.000,- niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentiewoningen is voldoende inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder weliswaar aangeeft dat een hertaxatie heeft
plaatsgevonden, maar dat daarover ten onrechte niets op de website van verweerder of in de stukken is terug te vinden.
8. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het standpunt van verweerder dat
hij de woning heeft laten hertaxeren naar aanleiding van het bezwaarschrift van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat er grote verschillen in de ontwikkeling van de WOZ
waarde zijn bij de woningen aan de Jol.
10. De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-systematiek gaat uit van een
waardebepaling op basis van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij dient te worden gekeken of de WOZ-waarde van de woning aan de hand van de bij die woning geselecteerde referentiewoningen niet te hoog is vastgesteld. Of andere woningen een te hoge of te lage WOZ-waarde hebben is daarbij niet relevant. Verder heeft verweerder ter zitting nog toegelicht dat geen geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel kan worden gedaan, omdat de naburige woningen te veel verschillen
Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiser aan dat [adres 4] ongeschikt is als referentieobject, omdat het te
ver van de waardepeildatum is verkocht. Ook is referentieobject [adres 3] ongeschikt, aangezien deze woning identiek is aan [adres 4] . Verder bevat het door verweerder overgelegde taxatierapport referentieobjecten die (te veel) verschillen qua ligging en kwaliteit van de woning.
12. De rechtbank stelt vast dat [adres 4] binnen een jaar van de waardepeildatum is
verkocht. Dat valt binnen de termijn om als referentiewoning te gebruiken. Dat deze woning identiek is aan [adres 3] , maakt niet dat het daarom geen geschikte referentiewoning is. Het staat verweerder vrij om de vergelijkingsobjecten te kiezen die hij het meest geschikt acht, zolang deze maar in voldoende mate vergelijkbaar zijn en de verschillen voldoende zijn betrokken in de waardebepaling. Verder stelt de rechtbank vast dat de woning en de referentiewoningen hetzelfde type object zijn, vrijwel hetzelfde bouwjaar hebben en op de onderdelen kwaliteit en onderhoud een gemiddelde scoren. De woning scoort een gemiddelde ligging, net als referentieobject [adres 2] . Beide woningen liggen in dezelfde straat en hebben daarom dezelfde ligging. Verder geeft verweerder aan dat de referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] een betere ligging dan de woning hebben en daarom als goed zijn gekwalificeerd. De rechtbank ziet geen aanleiding deze uitleg voor onjuist te houden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit verschil in ligging voldoende meegenomen in de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot voert eiser aan dat verweerder de staat van onderhoud niet op afstand kan
bepalen.
14. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat er diverse manieren zijn om de
staat van onderhoud van de woning te bepalen, namelijk door middel van luchtfoto’s, verkoopadvertenties en inpandige opnames. Verweerder geeft aan dat bij de woning van een gemiddelde staat van onderhoud is uitgegaan. Ook uit het door eiser overgelegde taxatierapport blijkt volgens hem niet dat de woning onder- of bovengemiddeld is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet gemotiveerd betwist middels bijvoorbeeld foto’s waarom de kwalificering van de staat van onderhoud van de woning als gemiddeld niet zou kloppen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier en de rechter zijn verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.