Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3588
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 250.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het onderzoek op de zitting heeft via Skype plaatsgevonden op 4 februari 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een rijwoning uit 1933. De woning heeft een kaveloppervlakte van 93 m2
en een bruto inhoud van 311 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 250.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 241.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 3 april 2018 voor
€ 252.000,-, [adres 3] , verkocht op 9 mei 2019 voor € 327.500,- en
[adres 4] , verkocht op 18 juli 2019 voor € 230.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 250.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Verweerder heeft toegelicht dat de twee referentiewoningen met een ouder bouwjaar, ook goed vergelijkbaar zijn. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat er weinig vergelijkbare referentieobjecten beschikbaar zijn.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde
voorzieningen in de woning.
8. Verweerder heeft de voorzieningen gewaardeerd op 3 (gemiddeld) en stelt zich op het
standpunt dat in de huidige verkopersmarkt gedateerdheid niet leidt tot substantieel lagere verkoopprijzen. Een keuken of badkamer van 15 jaar oud vormt geen reden om een aftrek toe te passen. Verder geeft verweerder aan dat de referentieobjecten [adres 4] en [adres 2] in zeer gedateerde staat zijn verkocht, maar desalniettemin daarvoor een normale marktprijs is betaald. Dat toont volgens verweerder aan dat de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. Ook referentieobject [adres 3] is in een slechte staat verkocht. Daarna is de woning grondig opgeknapt en in mei 2019 verkocht voor een aanzienlijk hoger bedrag. Eiser heeft zijn standpunt niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser gelet op deze toelichting van verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Ter zitting heeft eiser de beroepsgronden dat het perceel niet optimaal bruikbaar is,
vanwege de brandgang, dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de referentiepanden op de waardepeildatum te bepalen en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat de kubieke meterprijzen zijn gecorrigeerd met onjuiste
percentages ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgronden niet inhoudelijk behandelen.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.