Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3691
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 390.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiseres heeft een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft via Skype plaatsgevonden op 4 februari 2021.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een hoekwoning uit 1952. De woning heeft een kaveloppervlakte van
284 m2 en een bruto inhoud van 366 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 390.000,-
Eiseres bepleit een waarde van € 326.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht in
januari 2019 voor € 310.000,-, [adres 3] , verkocht op 29 december 2017 voor € 415.000,- en [adres 4] , verkocht in februari 2018 voor
€ 400.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 390.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende heeft rekening gehouden met de
matige onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen.
8. De rechtbank stelt vast dat de staat van onderhoud en de voorzieningen in de door
verweerder overgelegde taxatiematrix op matig zijn gezet. Verder staat daarin onder het kopje
bijzonderheden objectdat de woning al jarenlang op beneden gemiddeld staat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom wel voldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen van de woning. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
bijzonderheden objectdat de woning al jarenlang op beneden gemiddeld staat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom wel voldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen van de woning. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Ter zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat er een duidelijk verschil is tussen wat
verweerder aangeeft en wat in de verkoopbrochure staat aangegeven voor wat betreft het aantal kubieke meters van de woningen.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de vermelde kubieke meters in
de door verweerder overgelegde taxatiematrix, gelet op de uitleg die hij hierover geeft. Verweerder brengt namelijk naar voren dat de vastgoedkaarten worden gebruikt om de staat van de woning aan te tonen. Verweerder gebruikt dit niet voor de bepaling van de inhoud, omdat dit vaak niet klopt. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiseres aan dat het referentieobject [adres 2]
aantoont dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
12. De rechtbank overweegt dat eiseres de aangevoerde WOZ-waarde van het
referentieobject [adres 2] heeft gebaseerd op een ander, foutief aantal kubieke meters voor de bruto inhoud van de opstal. Dit argument gaat niet op gelet op hetgeen in rechtsoverweging 10 is geconcludeerd. Ook volgt de rechtbank verweerder in zijn standpunt dat de waarde van dit referentieobject in samenhang met de andere referentieobjecten de waarde van de woning onderbouwt. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Verder heeft eiseres ter zitting de beroepsgrond dat het perceel niet optimaal bruikbaar is
vanwege de brandgang ingetrokken, voor zover dat betrekking heeft op de brandgang aan de achterzijde van de woning. Ten aanzien van de brandgang aan de zijkant van de woning oordeelt de rechtbank dat eiseres dit pas ter zitting aanvoert. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg van verweerder, namelijk dat de brandgang alleen aan de achterkant van de woningen is gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Tot slot heeft eiseres ter zitting de beroepsgrond dat verweerder het gehanteerde
indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt
ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond niet inhoudelijk behandelen.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.