Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3717
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 452.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft via Skype plaatsgevonden op 4 februari 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een rijwoning uit 1936. De woning heeft een kaveloppervlakte van 159 m2
en een bruto inhoud van 412 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 452.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 344.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 1 maart 2019 voor
€ 445.000,-, [adres 3] verkocht op 31 mei 2019 voor € 495.000,-,
[adres 4] verkocht op 4 juli 2019 voor € 475.000,- en [adres 5] , verkocht op 1 juni 2018 voor € 520.025,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 452.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen in de woning, die volgens eiser meer dan 15 jaar oud zijn.
8. Verweerder heeft de voorzieningen gewaardeerd op 3 (gemiddeld) en stelt zich op het
standpunt dat in de huidige verkopersmarkt gedateerdheid niet leidt tot substantieel lagere verkoopprijzen en daarom nagenoeg geen aftrek wordt toegepast. Aftrek komt volgens verweerder pas aan de orde als het meer dan 20 jaar oud is. Eiser heeft zijn standpunt niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s of in het door hem overgelegde taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser gelet op deze toelichting van verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat er een duidelijk verschil is tussen wat verweerder aangeeft
en wat in de verkoopbrochure staat aangegeven voor wat betreft het aantal kubieke meters van de woningen.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de vermelde kubieke meters in
de door verweerder overgelegde taxatiematrix, gelet op de uitleg die hij hierover geeft. Verweerder brengt namelijk naar voren dat de overgelegde vastgoedkaarten worden gebruikt om de staat van de woning aan te tonen. Verweerder gebruikt dit niet voor de bepaling van de inhoud, omdat dit vaak niet klopt. Verder heeft verweerder ter zitting doorgerekend waarom de vermelde inhoudsmaten in de vastgoedkaarten niet kloppen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert ook nog aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage om de
waarde van de referentiepanden op de waardepeildatum te bepalen niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt hierover dat uit de taxatiematrix blijkt dat en hoeveel verweerder de verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd. Eiser heeft weliswaar gelijk dat het indexerings
percentageniet in de taxatiematrix is vermeld, maar op basis van de gegevens in de taxatiematrix is de indexering voldoende inzichtelijk. De beroepsgrond slaagt niet.
percentageniet in de taxatiematrix is vermeld, maar op basis van de gegevens in de taxatiematrix is de indexering voldoende inzichtelijk. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Ter zitting heeft eiser de beroepsgrond dat het perceel niet optimaal bruikbaar is vanwege de brandgang ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond niet inhoudelijk behandelen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier en de rechter zijn verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.