Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5260
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 422.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 15 december 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een vrijstaande woning uit 1995 met een garage. De woning staat op
een perceel van 485 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 422.000,-. Eiser
bepleit een waarde van € 364.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 27 september 2017 voor
€ 500.000,-, [adres 3] , verkocht op 20 juni 2018 voor € 527.500,- en [adres 4] , verkocht op 20 februari 2018 voor € 872.500,-.
5. Ter zitting voert eiser aan dat referentiewoning [adres 3] een gebruiksoppervlakte
van 199 m2 heeft, in plaats van de door verweerder gehanteerde oppervlakte van 165 m2. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiser naar zijn overgelegde stamkaart van deze woning die als bijlage bij het beroepschrift is opgenomen.
6. De rechtbank oordeelt dat eiser de door verweerder gehanteerde
gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 3] gemotiveerd heeft betwist door het overleggen van de stamkaart van deze woning, waaruit een gebruiksoppervlakte van
199 m2 blijkt. Verweerder heeft hier geen nadere uitleg op kunnen geven, anders dan dat
hij aangeeft bij deze referentiewoning altijd te zijn uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 165 m2. Naar het oordeel van de rechtbank is dit onvoldoende gemotiveerd. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat bij het vaststellen van de waardebepaling van het object de referentiewoning [adres 3] als onderbouwing vervalt.
7. Er resteren nog twee onderbouwingen. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad
volgt dat verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. De ingebrachte taxatiematrix in de beroepsfase is een hulpmiddel bij het nader onderbouwen van de WOZ-waarde van het object. Het wegvallen van referentiewoning [adres 3] hoeft daarom geen beletsel te zijn. De rechtbank zal beoordelen of de twee overgebleven referentiewoningen de waarde kunnen onderbouwen.
8. De rechtbank is van oordeel dat referentiewoning [adres 4] niet geschikt is om als
onderbouwing te dienen, omdat het gebruiksoppervlak vele malen groter is (224 m2) dan de woning (103 m2) en ook het kaveloppervlakte veel groter is (945 m2) dan de kavel van de woning (485 m2). Daarmee resteert er één referentiewoning. Dat is onvoldoende om de waarde te kunnen onderbouwen. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder niet aan de gestelde bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat € 422.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Aangezien verweerder de waarde van het object niet aannemelijk heeft gemaakt, komt
de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de referentiewoningen in het taxatierapport van eiser niet goed vergelijkbaar zijn. Deze woningen dateren namelijk van de jaren ’60, terwijl het object dateert van 1995. Daarnaast staat referentiewoning [adres 5] in [woonplaats] op een aanzienlijk groter perceel dan het object, namelijk 8.670 m2. Eiser heeft daarom de door hem gestelde waarde van het object evenmin aannemelijk gemaakt.
10. Nu beide partijen de waarde van het object niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de
rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 393.000,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat
verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze
kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van €265,-), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een niet-inpandige woningtaxatie stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uur à € 53,- plus 21% BTW).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van het object wordt verlaagd tot € 393.000,- voor het belastingjaar
2019 en dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.726,26,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.