Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5118
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 652.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 15 december 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een twee-onder-één-kapwoning uit 2016 met een berging en een
garage. De woning staat op een perceel van 329 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van
175 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 652.000,-. Eiser
bepleit een waarde van € 604.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 5 oktober 2018 voor € 570.000,-, [adres 3] , verkocht op 13 november 2017 voor € 600.150,-, [adres 4] , verkocht op 12 december 2018 voor € 575.000,- en [adres 5] , verkocht op 17 september 2018 voor € 666.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 652.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat er verkopen beschikbaar zijn die dichter bij de woning liggen. Verder
stelt hij zich op het standpunt dat de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] aantonen dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
8. De rechtbank oordeelt dat het verweerder vrijstaat om de vergelijkingsobjecten te kiezen
die hij passend acht, mits het voldoende vergelijkbaar is en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd. Verweerder heeft toegelicht dat hij, ter voorkoming van discussie met eiser, ervoor heeft gekozen de drie door eiser genoemde referentiewoningen in de taxatiematrix op te nemen. De rechtbank concludeert dat op grond van deze vergelijkingsobjecten en [adres 5] niet blijkt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt zij als volgt. De woning en alle referentiewoningen zijn hetzelfde type object, hebben dezelfde ligging, zijn rond hetzelfde bouwjaar en scoren hetzelfde op de onderdelen bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud. De woning heeft net als alle referentiewoningen een garage, maar als enige ook een berging. Daarbij staat de woning op een groter perceel dan de referentiewoningen. [adres 5] heeft een aanzienlijk hogere woningwaarde per m2 dan de woning, terwijl het minder gebruiks- en kaveloppervlakte heeft. Verder heeft verweerder rekening gehouden met de verkoopdatum van alle referentiewoningen door deze terug te rekenen naar de waardepeildatum
1 januari 2018. De verkoopprijs van [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] is naar beneden gecorrigeerd en de verkoopprijs van [adres 3] is naar boven gecorrigeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser ter zitting het volgende aan. De grondstaffel ontbreekt, terwijl dit
in een andere zaak bij het object [adres 6] in [adres 6] wel is toegepast. Verder heeft verweerder volgens eiser ten onrechte geen rekening gehouden met het afnemend grensnut.
10. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de waarde van de percelen van deze
woningen wordt berekend met één prijs, namelijk € 535,- per m2. Er is pas bij grotere percelen sprake van een grondstaffel. De rechtbank oordeelt dat de vergelijking met [adres 6] in [adres 6] niet opgaat, omdat deze woning in een andere plaats dan het object is gelegen. De rechtbank vindt dat het verschil niet dusdanig groot is dat verweerder afzonderlijk met het afnemend grensnut rekening heeft moeten houden. De beroepsgrond slaagt niet.
11. De conclusie is dat het beroep ongegrond is. Voor een proceskostenveroordeling ziet de
rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.