Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5163
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 319.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 15 december 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een hoekwoning uit 1950 met een berging van 6 m2 en een garage. De
woning staat op een perceel van 281 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 99 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 319.000,-. Eiser
bepleit een waarde van € 286.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in
[woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
9 april 2018 voor € 310.000,-, [adres 3] , verkocht op 15 mei 2017 voor
€ 232.000,-, [adres 4] , verkocht op 29 juni 2017 voor € 305.000,- en [adres 5] , verkocht op 26 mei 2017 voor € 345.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 319.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar summier is gemotiveerd. Verweerder geeft
namelijk geen nadere uitleg in hoeverre rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de staat van onderhoud.
8. De rechtbank vindt dat de motivering in de uitspraak op bezwaar voldoende ingaat op de
bezwaren van eiser. Verweerder heeft namelijk onderbouwd waarom de woning een voldoende scoort op de staat van onderhoud en waarom dit niet slechter is dan de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat hij bij de correctie naar de waardepeildatum terecht is
uitgegaan van de overeenstemmingsdatum, dat wil zeggen wanneer de koopovereenkomst is afgesloten. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte daar niet van uitgaat.
10. De rechtbank overweegt dat uit de matrix blijkt dat ook verweerder is uitgegaan van de
datum waarop de koopprijs van de referentiewoningen tot stand is gekomen. Vervolgens heeft verweerder die prijs geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2018. De koopsom van de referentiewoningen die voor de waardepeildatum zijn verkocht, zijn naar boven bijgesteld en de koopsom van de referentiewoning na de waardepeildatum is naar beneden bijgesteld. Eiser heeft deze werkwijze niet gemotiveerd betwist zodat de rechtbank hiervan uitgaat. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Ter zitting voert eiser aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met de
woning wat betreft staat van onderhoud, onder meer vanwege het energielabel F, scheurvorming en schuimbeton in de kruipruimte. Verder zijn de onderbouwingen
[adres 3] en [adres 4] tussenwoningen en daarom niet goed met de woning vergelijkbaar. [adres 5] heeft een betere ligging dan de woning, aangezien het aan de rand van het bos ligt. Ook dient verweerder volgens eiser de waarde met berekeningen te onderbouwen, zodat het voor hem herleidbaar is.
12. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn taxatierapport ook referentiewoning
[adres 2] heeft opgenomen, net als verweerder in zijn taxatiematrix. De rechtbank stelt vast dat [adres 3] en [adres 4] goed vergelijkbaar zijn met het object wat betreft locatie, bouwperiode, bouwkundige kwaliteit en gebruiksoppervlakte. Het feit dat dit tussenwoningen zijn en niet zoals de woning een hoekwoning doet daar niet aan af. Verweerder heeft toegelicht dat de staat van onderhoud van de woning als voldoende, een 6, is gewaardeerd. Dat geldt ook voor referentiewoning [adres 5] en [adres 3] . Dat de woning van eiser in een nog mindere staat verkeert op de waardepeildatum is niet aannemelijk gemaakt. Verder heeft verweerder ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende beargumenteerd waarom de ligging van referentiewoning [adres 5] niet veel beter is dan de woning, aangezien deze referentiewoning vlakbij een doorgang onder het spoor is gelegen en er een nieuwbouwwijk tegenaan is gebouwd.
Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de gegevens die zijn gebruikt voor de waardering van de woning. Verweerder heeft op verzoek van eiser het taxatieverslag verstrekt, waarin verweerder de objectkenmerken van de woning presenteert en waarin verweerder een (globale) vergelijking maakt met een aantal verkochte woningen. In beroep heeft verweerder dit verder uitgewerkt in de overgelegde taxatiematrix. Daaruit kan worden afgeleid dat de m2 prijs van de woning, namelijk € 2.116,-, lager is dan de m2 prijs van de referentiewoningen: respectievelijk € 2.563,-, € 2.420,-, € 2.341,- en
€ 2.291,-. Verweerder dient aan de hand van de referentiewoningen en de onderlinge verschillen de waarde van de woning aannemelijk te maken, maar op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is hij niet verplicht om de verschillen met percentages te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert ter zitting aan dat de grondstaffel ontbreekt, terwijl verweerder dit
al in de bezwaarfase aan hem had moet overleggen. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. [1]
14. Verweerder heeft op de zitting erkend dat de grondstaffel niet is
overgelegd. Dit had volgens verweerder in het verweerschrift of de bijgevoegde taxatiematrix moeten staan. Ter zitting heeft verweerder alsnog de gehanteerde grondstaffel inzichtelijk gemaakt door de opbouw daarvan toe te lichten. Bij een kaveloppervlakte van
0-75 m2 geldt een waarde van € 525,- per m2, bij een kaveloppervlakte van 76-150 m2 geldt een waarde van € 350,- per m2 en bij een kaveloppervlakte van 151-300 m2 geldt een waarde van € 175,- per m2
.De rechtbank stelt vast dat de vermelde grondstaffel overeenstemt met de vastgestelde waarde van de kaveloppervlakte van de woningen en de referentiewoningen, zoals is neergelegd in de taxatiematrix.
.De rechtbank stelt vast dat de vermelde grondstaffel overeenstemt met de vastgestelde waarde van de kaveloppervlakte van de woningen en de referentiewoningen, zoals is neergelegd in de taxatiematrix.
15. De uitspraak op bezwaar is in strijd met het motiveringsbeginsel als bedoeld in artikel
3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), aangezien verweerder daarin de grondstaffel niet heeft vermeld. Daarom heeft verweerder pas op de zitting inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de WOZ-waarde van het object is gekomen. De beroepsgrond slaagt.
16. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ook is niet gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Verweerder heeft namelijk ter zitting alsnog de grondstaffel inzichtelijk gemaakt en eiser heeft deze motivering kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.