Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/558
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. Van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 528.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is in eerste instantie behandeld op een Skype-zitting van 20 januari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Wegens een late toezending door de rechtbank op 11 januari 2021 van het verweerschrift van
20 juli 2020 met de gecorrigeerde taxatiematrix heeft eiser dit pas op 12 januari 2021 ontvangen. De rechtbank heeft daarom het verzoek van eiseres tot verdaging gehonoreerd. De behandeling van de zaak is op de Skype-zitting van 21 januari 2021 hervat en afgerond.
Overwegingen
1. Het object is een twee-onder-één-kapwoning uit 1964 met twee dakkapellen, een kelder
en een garage. De woning heeft een kaveloppervlakte van 301 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 528.000,-.
Eiseres bepleit een waarde van € 483.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
26 juli 2017 voor € 530.000,-, [adres 3] , verkocht op 22 december 2017 voor
€ 450.000,- en [adres 4] , verkocht in juli 2017 voor € 601.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 528.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat de gecorrigeerde m3 in de matrix van verweerder van de
referentieobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] niet klopt. Daarnaast is [adres 6] gerenoveerd. Verweerder had dit object daarom op de onderdelen kwaliteit en onderhoud op een 4 in plaats van een 3 moeten waarderen.
8. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om in elke fase van de procedure
andere vergelijkingsobjecten te selecteren. De rechtbank stelt vast dat de door eiseres aangehaalde vergelijkingsobjecten niet meer terugkomen in de taxatiematrix die verweerder in beroep heeft verstrekt. Daarom komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van deze grond.
9. Daarnaast voert eiseres aan dat een stijging van de WOZ-waarde van € 408.000,- naar
€ 528.000,- niet reëel is.
10. De rechtbank overweegt dat de WOZ-systematiek uitgaat van de gerealiseerde
verkoopcijfers in een jaar. Het kan dus zo zijn dat de WOZ-waarde in een jaar tijd aanzienlijk stijgt. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Ter zitting voert eiseres aan dat de kubieke meters in de vastgoedkaarten van
de referentieobjecten afwijken van de kubieke meters in de taxatiematrix die verweerder in de beroepsfase heeft overgelegd.
12. De rechtbank kan de hierover door verweerder op zitting gegeven uitleg volgen.
Verweerder heeft verklaard dat alle woningen in bezwaar en beroep worden nagemeten. Verweerder heeft uitgelegd dat het vaker voorkomt dat verkoopmakelaars in hun verkoopinformatie niet altijd de juiste kubieke meters vermelden, omdat dit niet gereglementeerd is. In tegenstelling tot de informatie over de gebruiksoppervlakte van een woning, die wel gereglementeerd is en moet kloppen. De grond slaagt niet.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.