Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/189
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2021 de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 391.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 20 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een rijwoning uit 1950 met een dakkapel en twee bergingen. De woning
heeft een kaveloppervlakte van 196 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 391.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 313.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vijf, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
29 september 2017 voor € 410.000,-, [adres 3] , verkocht op 8 januari 2018 voor
€ 552.000,-, [adres 4] , verkocht op 13 december 2017 voor
€ 380.000,-, [adres 5] , verkocht op 28 september 2017 voor € 410.000,- en
[adres 6] , verkoopdatum onbekend maar de datum van de overdracht is op
18 december 2017 en het object is verkocht voor € 320.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 391.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat in de door verweerder op 13 november 2019 verstrekte waardematrix
één referentieobject is opgenomen in plaats van drie objecten. Verweerder voldoet daarom niet aan de waarderingsinstructie als bedoeld in paragraaf 3.1.1.
8. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan het standpunt van verweerder dat hij
drie referentieobjecten in het taxatieverslag heeft opgenomen, hetgeen hij op 8 april 2019 naar eiser heeft gemaild. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de waardematrix slechts aanvullend is geweest. Verder stelt de rechtbank vast dat verweerder in de beroepsfase vijf referentieobjecten heeft aangedragen. Verweerder voldoet daarom wel aan de waarderingsinstructie als bedoeld in paragraaf 3.1.1. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat het souterrain niet tegen dezelfde prijs per m3 als
de woning mag worden gehanteerd, omdat deze ruimte niet hetzelfde woongenot heeft.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de uitleg die verweerder hierover
geeft. Verweerder geeft aan dat het in de taxatiewereld gangbaar is om een souterrain met eenzelfde kubieke meterprijs te waarderen. De woning is in 2011 voorzien van een souterrain. Dit omvat een complete woonruimte met een gangbare stahoogte. De inhoud van het souterrain, 157 m3, staat in de taxatiematrix (bij bijzonderheden object) aangegeven. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
ligging van de woning tegenover het bedrijventerrein.
12. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging
van de woning. In het verweerschrift zijn foto’s opgenomen die de ligging van de woning en de omgeving daarvan weergeven. Daaruit valt op te maken dat het referentieobject [adres 4] tegenover hetzelfde bedrijventerrein als de woning ligt.
De beroepsgrond slaagt niet.
13. Ter zitting voert eiser aan dat bij de referentieobjecten [adres 2] ,
[adres 3] en [adres 6] grote afwijkingen zitten tussen de vermelde bruto inhoud in de verkoopadvertenties met de door verweerder in beroep overgelegde taxatiematrix.
14. De rechtbank kan de hierover door verweerder op zitting gegeven uitleg volgen.
Verweerder heeft verklaard dat alle woningen in bezwaar en beroep worden nagemeten. Verweerder heeft uitgelegd dat het vaker voorkomt dat verkoopmakelaars in hun verkoopinformatie niet altijd de juiste kubieke meters vermelden, omdat dit niet gereglementeerd is. In tegenstelling tot de informatie over de gebruiksoppervlakte van een woning, die wel gereglementeerd is en moet kloppen. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Daarnaast voert eiser ter zitting aan dat de referentieobjecten in de beroep overgelegde
taxatiematrix die uit jaren ’30 afkomstig zijn, moeten worden geschrapt. De woning dateert namelijk van de jaren ’50.
16. De rechtbank stelt vast dat de referentieobjecten [adres 4] en
[adres 5] uit de jaren ’30 dateren. De rechtbank overweegt dat eiser in het beroepschrift ter onderbouwing van de gestelde waarde zelf ook [adres 5] als referentieobject heeft aangedragen. Zelfs al zouden alleen de objecten uit de jaren ‘50 als referenties worden gebruikt, dan nog ligt de gemiddelde kubieke meterprijs daarvan met
€ 755,- ruim boven dat van de woning (€ 686,-). De beroepsgrond slaagt niet.
17. De rechtbank oordeelt tenslotte dat verweerder voldoende gemotiveerd heeft
onderbouwd hoe de KOUDV-factoren moeten worden doorgerekend. Daarbij heeft hij referentieobject [adres 2] als voorbeeld gehanteerd.
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.