Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/557
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 837.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 20 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een vrijstaande woning uit 1950 met vier dakkapellen, een garage en een
berging. De woning heeft een kaveloppervlakte van 675 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 837.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 748.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht in april 2018 voor
€ 1.025.000,-, [adres 3] , verkocht op 8 juli 2019 voor € 1.050.000,- en
[adres 4] , verkocht op 7 september 2018 voor € 615.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 837.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de referentieobjecten twee slaapkamers hebben. De woning heeft één
slaapkamer.
8. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt. Verweerder geeft aan dat tijdens de
inpandige opname in 2008 is geconstateerd dat twee slaapkamers van de woning zijn omgebouwd tot één slaapkamer. Daarnaast past een beoordeling op basis van het aantal slaapkamers niet binnen de WOZ-systematiek. Bij de waardebepaling gaat het namelijk om de gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen en de kwaliteit van de woning. Er is namelijk sprake van een hoge luchtvochtigheid, waardoor vochtoverlast ontstaat.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen en de kwaliteit van de woning. In de taxatiematrix staat onder bijzonderheden dat de woning wegens vernieuwde isolatie last heeft van vochtoverlast. Ook gelet op de kubieke meterprijs van € 669,- van de woning ten opzichte van de gemiddelde
kubieke meterprijs van € 754,- van de referentieobjecten concludeert de rechtbank dat verweerder deze omstandigheden voldoende bij de waardebepaling heeft meegewogen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiser aan dat de in beroep overgelegde taxatiematrix van verweerder
onjuistheden bevat voor wat betreft de correcties van de prijs per eenheid.
12. Verweerder geeft aan dat parallel met het versturen van de uitspraak op bezwaar een
waarde matrix is meegezonden. Deze matrix bevat onjuiste gegevens. De gepresenteerde secundaire kenmerken in de matrix sluiten niet aan bij de daadwerkelijke registratie. Vooral bij de geregistreerde situatie op het moment van verkoop leidt dit tot onjuistheden. Ten tijde van de verkoop gedateerde woningen staan nu niet als zodanig in de matrix geregistreerd. Daarnaast zijn de indexeringen naar de waardepeildatum gebaseerd op de leveringsdatum in plaats van de voorlopige verkoopdatum. In de matrix ten behoeve van het verweerschrift staan de correcte gegevens gepresenteerd. Slechts de vastgestelde eindwaarde staat ter discussie. [1] De taxatieopbouw in elementen dient slechts als hulpmiddel bij de waardebepaling. Met het verstrekte taxatieverslag, de matrix, de mondelinge toelichting van de taxateur tijdens de hoorzitting en de gemotiveerde uitspraak op bezwaar heeft de gemeente voldoende gemotiveerd aangetoond dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
13. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat
verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, indien de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De taxatie onderdelen dienen hierbij als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. [2]
14. De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
In de taxatiematrix heeft verweerder voldoende onderbouwd hoe de gemiddelde eenheidsprijs per m3 tot stand is gekomen en hoe dat verschil kan worden verklaard. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Ter zitting geeft eiser aan dat het referentieobject [adres 2] volgens de
verkoopadvertentie 1.070 m3 heeft, terwijl de taxatiematrix van verweerder uitgaat van
573 m3. Verweerder heeft het guesthouse apart gewaardeerd, waardoor geen rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut.
16. De rechtbank overweegt dat uit de door verweerder overgelegde foto tijdens de zitting
blijkt dat aan de voorkant van de woning sprake is van een half open doorgang naar de achterkant van de woning, waarachter het guesthouse ligt. Daartussen bevindt zich de garage. Het guesthouse staat dus los van de woning. De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder het guesthouse terecht apart als bijgebouw heeft gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.