Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1018
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 30 november 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 805.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard. De WOZ-waarde is verlaagd van € 805.000,- naar € 730.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatierapport en -matrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 26 januari 2021. Eiser was aanwezig. Verweerder was aanwezig en heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een vrijstaande woning uit 1900 met een dakkapel en een berging. De
woning heeft een kaveloppervlakte van 620 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 730.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 625.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 3 oktober 2017 voor
€ 625.000,-, [adres 3] , verkocht op 22 augustus 2017 voor € 730.000,-,
[adres 4] , verkocht in juni 2017 voor € 805.000,- en [adres 5] , verkocht op 5 december 2018 voor € 1.160.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 730.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder uitgaat van onjuiste informatie met betrekking
tot de omvang van de woning, namelijk ruim 25% te groot verondersteld. Eiser heeft een NEN 2580 meetrapport laten uitvoeren waaruit dat is gebleken. Deze uitkomsten zijn niet in de bronsystemen van verweerder verwerkt.
8. Verweerder hanteert de methode dat de waardebepaling wordt vastgesteld op basis van
het aantal kubieke meters van een woning en niet aan de hand van de gebruiksoppervlakte. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder niet van onjuiste informatie met betrekking tot de omvang van de woning is uitgegaan. Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat vanaf 2023 zal worden uitgegaan van de gebruiksoppervlakte van een woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat geen rekening is gehouden met de (superieure) vergelijkbare woning
van de buurman, [adres 2] , die slechts twee weken van de waardepeildatum is verkocht. Deze woning heeft tweemaal eerder als referentieobject gediend. Verder verwijst eiser naar de vastgestelde WOZ-waardes in voorgaande jaren die lager waren. Ook heeft zijn woning een mindere ligging.
10. De WOZ-systematiek is als volgt. Elk jaar wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van
gerealiseerde verkoopcijfers in het voorafgaande jaar. Dat betekent in deze zaak dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2019 wordt vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Gelet op deze systematiek kan het daarom zo zijn dat tussen de belastingjaren aanzienlijke verschillen bestaan in de vastgestelde WOZ-waarde. De door eiser aangehaalde vastgestelde WOZ-waardes in voorgaande jaren is daarom niet van invloed op het belastingjaar 2019. Overigens heeft verweerder ter zitting de uitleg van eiser hierover betwist. Verder overweegt de rechtbank dat het in de eerste plaats aan verweerder is om de WOZ-waarde te onderbouwen. Verweerder is vrij in zijn keuze welke vergelijkingsobjecten door hem worden geselecteerd, zolang deze objecten maar in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en de verschillen in de waardebepaling zijn verdisconteerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de WOZ-waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft in de matrix de onderlinge verschillen in niveau in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen tussen de woning en de drie referentiewoningen laten zien en die vervolgens berekend naar het niveau van de kubieke meterprijs van de woning. Verweerder heeft daarbij ook [adres 2] als referentiewoning gebruikt, zoals eiser heeft bepleit.
Verweerder heeft met de ligging rekening gehouden omdat twee referentiewoningen ook aan de drukke Godelindeweg liggen. Dit kan de rechtbank volgen. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat de grondwaarde van de twee referentiewoningen hoger is gewaardeerd vanwege de rustiger ligging ten opzichte van de woning. Op die manier zou rekening gehouden zijn met de mindere ligging van de woning. De rechtbank ziet dat niet terug in de waardering noch in de berekening die is uitgewerkt in de matrix. Uit de door verweerder in beroep overgelegde taxatiematrix blijkt dat de kubieke meterprijs van de woning € 475,- is. Dit is onder de gemiddelde kubieke meterprijs van de drie referentiewoningen (€ 596,-). Ook als de rechtbank rekening houdt met een hogere grondwaarde van de twee referentiewoningen aan de [locatie] , zoals verweerder heeft bedoeld, is de kubieke meterprijs van de woning in lijn met de gebruikte referentiewoningen. Verder heeft verweerder ter zitting aangegeven dat weliswaar referentieobject
[adres 2] de meest geschikte vergelijking is, maar dat de andere referentieobjecten ook geschikt zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om daaraan te twijfelen. Eiser heeft dit niet inhoudelijk gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.