Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1630
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. el Azouti )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 116.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
In de uitspraak op bezwaar van 10 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 28 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een etage flat uit 1965. De woning heeft een bruto inhoud van 133 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 116.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 87.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] verkocht naar de rechtbank begrijpt op 30 mei 2018 voor € 150.000,-, [adres 3] , verkocht naar de rechtbank begrijpt op 29 mei 2018 voor € 184.500,- en [adres 4] , verkocht op 10 juli 2017 (overdracht bij de notaris) voor € 132.500,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 116.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is onderbouwd. Voor
hem is het onduidelijk op welke wijze en op welke gronden de waardebepaling in de beslissing op bezwaar is vastgesteld. Er is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de gedateerdheid en het energielabel van de woning.
8. De rechtbank oordeelt dat de uitspraak op bezwaar voldoende is onderbouwd.
Verweerder geeft namelijk aan dat naar aanleiding van het bezwaarschrift de taxateur de WOZ-waarde opnieuw heeft beoordeeld. Daaruit is voortgevloeid dat een aftrek wordt toegepast voor de onderdelen onderhoud en voorzieningen. Verweerder heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende rekening gehouden met de gedateerdheid en het energielabel van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Eiser wenst daarom een onderbouwing van de ongunstige ligging aan de hand van de grondstaffel. Verder eiser heeft in de brief van 13 september 2019 verzocht om grondstaffel en meetstaten te overleggen. Verweerder heeft nagelaten deze stukken te verstrekken.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg van verweerder met
betrekking tot de grond. Het betreft hier een etagewoning. Er is alleen de woning en geen grond. Daarom is de grondstaffel is niet van toepassing. Verder heeft verweerder geen meetstaten van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten en met de taxatiematrix voldoende aangetoond dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De woning en referentieobjecten zijn namelijk allen een etagewoning rond hetzelfde bouwjaar, met dezelfde liggingsscore en rond dezelfde bruto inhoud. De woning en referentieobjecten scoren een gemiddelde op de onderdelen kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. Weliswaar heeft de woning, in tegenstelling tot de referentieobjecten, geen berging met een waarde van € 5.000,-, maar daar heeft verweerder rekening mee gehouden in de waardering. Verder heeft verweerder in de waardering de matige score van de woning op de onderdelen onderhoud en voorzieningen meegewogen. Vervolgens blijkt uit de becijfering dat de woning de laagste kubieke meterprijs (€ 872,-) heeft tegenover respectievelijk: € 928,-, € 1.007,- en € 903,-. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder geeft eiser aan dat de bruto inhoud van de woning kleiner is dan verweerder
aangeeft. Verweerder moet volgens eiser de inhoud opnieuw bepalen met inachtneming van de meetinstructie NEN 2580.
12. De rechtbank stelt vast dat in het taxatieverslag van verweerder staat dat bij de bepaling
van de bruto inhoud de meetinstructie NEN 2580 is toegepast. Eiser heeft dit gegeven niet gemotiveerd betwist noch de vastgestelde bruto inhoud daarvan. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.