Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2342
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. H. Born),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 693.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 april 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 8 februari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een vrijstaande woning uit 1965 met een dakkapel, een berging en twee
garages. De woning heeft een kaveloppervlakte van 2.197 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 693.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 600.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 2 oktober 2017 voor € 630.000,-,
- [adres 3] , verkocht op 22 oktober 2018 voor € 615.000,-,
- [adres 4] , verkocht op 11 juni 2019 voor € 750.000,-, en
- [adres 5] , verkocht op 7 september 2018 voor € 615.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 693.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en
deels onduidelijk is ten aanzien van de ligging en de staat van de woning.
8. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat de vergelijkingsobjecten te
selecteren, zolang deze objecten maar in voldoende mate vergelijkbaar zijn en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd in de waardebepaling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan deze eisen voldaan op grond van het verweerschrift, de taxatiematrix en hetgeen hij ter zitting naar voren heeft gebracht. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning, de zolderverdieping en de (nadelige) ligging van de woning door de onderdelen staat van onderhoud, ligging en doelmatigheid als matig te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder van een onjuiste oppervlakte van de woning
uitgegaan.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ter zitting gemotiveerd toegelicht
dat de waardebepaling moet worden gebaseerd op basis van de bruto-inhoud. Verder brengt verweerder naar voren dat de woning een inhoud van 445 m3 heeft, terwijl in de taxatiematrix 432 m3 staat vermeld. Dat maakt dat verweerder eigenlijk te weinig bruto inhoud aan de woning heeft toegekend. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert aan dat het verschil in waarde tussen de woning en het referentieobject
[adres 6] niet te verklaren is.
12. De rechtbank stelt vast dat de door eiser aangevoerde referentieobject
[adres 6] niet door verweerder als onderbouwing is geselecteerd. Ter zitting geeft verweerder hierover aan dat deze woning niet recent is verkocht, daarom kan hij dit niet bij de WOZ-waardebepaling betrekken. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank volgt verweerder daarom in zijn standpunt. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.