Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1237
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2021 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Procesverloop
In de beschikking van 31 augustus 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 1.079.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 februari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 28 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en zijn collega, [collega]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. Het object is twee-onder-één-kapwoning uit 1905. De woning heeft een
kaveloppervlakte van 600 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 1.079.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 913.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2], verkocht op 25 september 2017 voor € 1.195.000,-, [adres 3], verkocht op 20 november 2017 voor € 900.000,-,
[adres 4], verkocht op 21 juli 2017 voor € 820.400,- en [adres 5], verkocht op 8 juli 2017 voor € 685.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 1.079.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder heeft nagelaten de wortelformule uit te leggen.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het verweerschrift en ter zitting de
wortelformule heeft uitgelegd. Deze formule houdt in dat de gemiddelde inhoud van de referentiewoningen wordt gedeeld door de inhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat de stelling van verweerder dat de onderhoudstoestand beter
zou zijn vergeleken met 1 januari 2018 (de waardepeildatum) niet klopt. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar de in beroep overgelegde foto’s, daterend uit oktober 2019. Verder is de taxateur niet op het verzoek van eiser ingegaan om een uitpandige opname uit te voeren.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de uitgebreide en gemotiveerde
toelichting van verweerder dat de woning een minimaal gemiddelde staat van onderhoud heeft. Verweerder geeft aan dat de door eiser overgelegde foto’s detailopnamen zijn van een dakgoot, een regenpijp en een kozijn, waaruit niet de staat van het dak is af te leiden. Deze gedetailleerde foto’s vormen namelijk in verhouding tot de grootte van de woning geen overtuigend bewijs. Verder heeft verweerder in het verweerschrift een luchtfoto uit 2018 toegevoegd, waarop te zien is dat op het dak zonnepanelen zijn bevestigd. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat deze zonnepanelen niet op een gebrekkig dak gelegd zullen zijn. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij het vermoeden heeft dat de staat van onderhoud van de woning bovengemiddeld is. In 2015 is de woning namelijk volledig gestript en voor € 100.000,- opgeknapt. Verder geeft verweerder aan dat hij sinds 2016 probeert om de woning inpandig op te nemen. Dit wordt door eiser tegengewerkt. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze uitleg te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het in de risicosfeer van eiser dat hij dit verzoek van verweerder weigert. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder is eiser het er niet mee eens dat verweerder de door haar gehanteerde
taxatiematrix afwijst.
12. De rechtbank overweegt dat verweerder in de taxatiematrix dezelfde referentieobjecten
als eiser heeft gehanteerd. Verder is verweerder vrij in zijn keuze welke vergelijkingsobjecten door hem worden geselecteerd, zolang deze objecten maar in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en de verschillen in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert ook aan dat verweerder niet motiveert waarom de kwaliteit, staat van
onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen van de referentieobjecten
[adres 2] en [adres 3] niet bovengemiddeld zijn.
14. De rechtbank overweegt dat verweerder de standpunten van eiser deels in de
taxatiematrix heeft overgenomen. Verweerder heeft namelijk bij referentieobject [adres 2] de staat van onderhoud en voorzieningen op bovengemiddeld gewaardeerd. Het referentieobject scoort, net als de woning, op de onderdelen kwaliteit en doelmatigheid een gemiddelde. Beide woningen dateren namelijk rond 1900. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Ten aanzien van referentieobject [adres 3] heeft verweerder onderbouwd dat de keuken weliswaar mooi is, maar de badkamer, afwerking van het huis en de inrichting gedateerd ogen. Verweerder heeft dit object daarom als gemiddeld gewaardeerd op de onderdelen kwaliteit, staat van onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen, waarbij volgens hem bij laatstgenoemde ook een matig kan worden bepleit. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Ook de door verweerder gehanteerde en door eiser betwiste kubieke meters bij de gebruikte referentiewoningen heeft verweerder voldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Tot slot stelt eiser dat er een verschil in koopprijs is tussen twee ogenschijnlijk
gelijkwaardige woningen, terwijl de gebruiksoppervlakte niet ver van elkaar vandaan liggen. Het gaat om de objecten [adres 6] en [adres 7].
16. De rechtbank stelt vast dat de door eiser aangehaalde referentieobjecten niet in de
taxatiematrix zijn opgenomen en niet aan de waardebepaling van de woning ten grondslag liggen. Deze woningen behoeven daarom geen verdere bespreking.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.