Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/776
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[straat 1] [huisnummer 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 871.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres deels gegrond verklaard. De WOZ-waarde is verlaagd naar € 835.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 28 januari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en zijn collega, [collega]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een appartement uit 2006. De woning heeft een bruto inhoud van 630 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 835.000,-.
Eiseres bepleit een waarde van € 714.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende zes, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [straat 1] [huisnummer 2], verkocht in juni 2018 voor
€ 690.000,-, [straat 1] [huisnummer 3], verkocht op 29 november 2017 voor € 580.000,-,
[straat 1] [huisnummer 4], verkocht op 16 februari 2018 voor € 725.000,-, [straat 2] [huisnummer 5], verkocht op 6 februari 2017 voor € 675.000,-, [straat 2] [huisnummer 6], verkocht in
januari 2018 voor € 665.000,- en [straat 2] [huisnummer 7], verkocht op 20 mei 2019 voor
€ 967.500,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 835.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat de verkoopcijfers van de grotere referentieobjecten met een
vergelijkbare grootte als de woning beter bruikbaar zijn. Bij kleinere woningen moet een correctie plaatsvinden op het afnemend grensnut.
8. De rechtbank kan de uitleg van verweerder volgen dat het afnemend grensnut niet van
toepassing is bij deze appartementen, omdat elke vierkante meter kan worden benut. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiseres aan dat [straat 1] [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] niet de best bruikbare
referentieobjecten zijn vergeleken met [straat 2] [huisnummer 5], [huisnummer 6] en [huisnummer 7], gelet op de ligging en de bruto inhoud van de woning.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder ook de door eiseres aangevoerde
referentieobjecten in de taxatiematrix heeft opgenomen. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg van verweerder. De referentieobjecten [straat 1] [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] liggen in hetzelfde complex als de woning. In tegenstelling tot het [straat 1] is de [straat 2] een drukke doorgaande weg. De referentieobjecten aan de [straat 2] liggen aan het einde van deze weg, zodat de overlast beperkt is. De woning en referentieobjecten aan het [straat 1] liggen nabij de Gijsbrecht van Amstelstraat. Weliswaar is dit een drukke straat, maar dit is niet te vergelijken met de [straat 2] als regionale verbindingsweg. Verder zijn de referentieobjecten [straat 2] [huisnummer 6] en [huisnummer 7] uit een eerder bouwjaar (1993) afkomstig dan de woning, terwijl de referentieobjecten [straat 1] [huisnummer 2], [huisnummer 3] en [huisnummer 4] uit hetzelfde bouwjaar als de woning komen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Ter zitting voert eiseres aan dat de referentieobjecten [straat 1] [huisnummer 3] en [huisnummer 4] volgens de
verkoopdocumentatie een dakterras hebben. Daarom moet deze waarde bij beide objecten evenveel zijn als bij de woning.
12. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Verweerder geeft aan dat de
woning een dakterras van 80 m2 heeft. Het referentieobject [straat 1] [huisnummer 2] heeft een dakterras van 40 m2, [straat 1] [huisnummer 3] heeft geen dakterras maar een balkon en [straat 1] [huisnummer 4] heeft balkon van 18 m2. In dat verband licht verweerder toe dat een dakterras als een meerwaarde wordt gezien, aangezien het een grote ruimte betreft. Daarom wordt dit, in tegenstelling tot een balkon, als een bijgebouw gewaardeerd. Dit verklaart het waardeverschil. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Ter zitting voert eiseres aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de reserve
van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
14. Verweerder heeft hierop gereageerd en gewezen op het feit dat dit argument eerst ter
zitting naar voren is gebracht. Inhoudelijk heeft verweerder uitgelegd dat er onderscheid wordt gemaakt tussen een regulier aandeel en een bovengemiddeld aandeel VvE-reserve. Verweerder gaat bij deze woning uit van een reserve tussen de € 10.000,- en de € 15.000,-. Eiseres heeft deze nadere onderbouwing onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank stelt vast dat, uitgaande van deze correctie op de koopprijzen van de gehanteerde referentiewoningen, de waarde van de woning nog steeds niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder een onjuiste proceskostenveroordeling
voor de bezwaarfase heeft gehanteerd. De tarieven zijn namelijk per 1 januari 2020 gewijzigd. Daarom heeft eiseres recht op een kostenvergoeding van € 261,- in plaats van
€ 254,-.
16. De rechtbank overweegt dat uit het verweerschrift blijkt dat verweerder aan deze
beroepsgrond tegemoet is gekomen. Deze grond behoeft daarom geen bespreking meer.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.