Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1966 en UTR 20/2160
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2021 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde]).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 98.000,- en [adres 2] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 98.000,-, beiden naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 februari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Daarbij verzoekt hij om zijn te laat ingediende beroepschrift als verschoonbaar te verklaren op grond waarvan het beroep ontvankelijk is. De rechtbank stelt vast dat het beroepschrift op 24 mei 2020 is ingediend. De termijn waarom beroep kon worden ingesteld liep af op 1 april 2020. Eiser heeft op 17 maart 2020, 5 en 22 april 2020 aan verweerder om een reactie gevraagd waar de uitspraak op bezwaar blijft, omdat hij nog niets had ontvangen. Vervolgens heeft hij op 22 april 2020 de uitspraak op bezwaar ontvangen. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat hij ervan uitgaat dat de uitspraak op bezwaar op 19 februari 2020 naar eiser is verzonden, maar dat eiser deze niet heeft ontvangen. Verweerder gaat er vanuit dat de uitspraak op bezwaar eerst op 22 april 2020 correct aan eiser is verzonden en dat het beroep daarom ontvankelijk is. De rechtbank is het hiermee eens.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 28 januari 2021. Eiser was in persoon aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en
[taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De objecten zijn twee appartementen gelegen in het souterrain uit 1982. [adres 1]
heeft een bruto inhoud van 134 m3 en [adres 2] heeft een bruto inhoud van 132 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woningen niet
hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 98.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 72.000,- voor [adres 1] en € 61.000,- voor
[adres 2]. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen zijn vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 3], verkocht op 19 april 2018 voor
€ 142.500,-, [adres 4], verkocht op 8 november 2018 voor € 185.000,- en
[adres 5], verkocht op 19 maart 2018 voor € 170.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 98.000,- als waarde van de woningen niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de
woningen. De woningen bevinden zich namelijk in een souterrain met minimale lichttoetreding en nauwelijks uitzicht naar buiten. Dit in tegenstelling tot de referentieobjecten.
8. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Verweerder geeft namelijk aan
dat geen souterrains in [woonplaats] zijn waar de woningen mee kan worden vergeleken. Daarom heeft verweerder de drie best mogelijke vergelijkbare referentieobjecten geselecteerd, die uit dezelfde bouwperiode als de woningen afkomstig zijn en in het goedkoopste segment van [woonplaats] zijn gelegen. Verder heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het feit dat de woningen zich in een souterrain bevinden, door de onderdelen uitstraling en doelmatigheid als slecht te kwalificeren. Een lagere score dan dat is niet mogelijk en gebeurt volgens verweerder bijna nooit, zeker niet in deze markt. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.