Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2916
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 176.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 4 februari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1971 gebouwd appartement met berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 213 m3.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 165.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft ter onderbouwing daarvan een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, namelijk vijf appartementen uit hetzelfde complex. Verweerder heeft in de taxatiematrix gerekend met bruto inhoudsmaten, wat toegestaan is. Verweerder heeft de koopprijzen van de referentiewoningen terecht gecorrigeerd voor de reserves van de Verenigingen van Eigenaren. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning. Volgens eiser is de keuken gedateerd en is er scheurvorming in de gang. Ook is sprake van vochtdoorslag en schimmel, waarvan eiser foto’s heeft overgelegd. Verder ervaart eiser overlast van vogelpoep op het balkon. Verweerder is ingegaan op de door eiser gemelde aspecten. De keuken is standaard voor deze appartementen en is goed vergelijkbaar met diverse referentiewoningen. Op basis van de foto’s van eiser is er volgens de taxateur van verweerder geen bouwkundige oorzaak voor de schimmelvorming. Alle appartementen in hetzelfde complex hebben een inpandige badkamer en dezelfde isolatie, dus schimmelvorming in de badkamer zal voor alle appartementen gelden als slecht/verkeerd geventileerd wordt. Verweerder merkt tenslotte op dat de balkons van alle referentiewoningen aan dezelfde kant van het complex zijn gelegen, zodat als er inderdaad sprake is van overlast van vogelpoep dat al tot uitdrukking is gekomen in de transactieprijzen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het taxatierapport en de toelichting van verweerder dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en voorzieningen van de woning. Deze beroepsgronden slagen dus niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning in de nabijheid van een school. Ook hierover is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het eventuele waardedrukkende effect daarvan, doordat de referentiewoningen dezelfde ligging hebben.
9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
10.Eiser heeft ook aangevoerd dat hij in het bezwaarschrift op basis van artikel 40 Wet Pro WOZ heeft verzocht om bij niet volledige tegemoetkoming aan het bezwaar, de kavelwaarde (grondstaffel) en taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen aan hem te verstrekken. Tijdens de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar heeft hij die niet gekregen. Daardoor kan hij de WOZ-waarde en de onderbouwing daarvan niet controleren.
11.De rechtbank overweegt hierover als volgt. In beroep heeft verweerder de genoemde stukken wel overgelegd. Op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ verstrekt verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de gevraagde stukken onder het begrip “gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde”. Op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ hoeft verweerder slechts te handelen op verzoek, maar vervolgens moet hij de gevraagde gegevens actief verstrekken. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank toezenden. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder dat in de bezwaarfase niet heeft gedaan. In zoverre kleeft er een gebrek aan de uitspraak op bezwaar. Nu de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser in beroep kennis heeft kunnen nemen van de gevraagde stukken en deze heeft kunnen betwisten, ziet zij daarin aanleiding om het gebrek in de uitspraak op bezwaar met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te passeren en het beroep ongegrond te verklaren.
12.Vervolgens ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of zij een ander rechtsgevolg aan het gebrek wil verbinden, te weten een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser in beroep. Die vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend. Dat licht zij als volgt toe. Los van artikel 40 Wet Pro WOZ, is verweerder op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb verplicht om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor eiser ter inzage te leggen en indien eiser bij de inzage om een afschrift verzoekt hem dat te verstrekken. De door eiser gevraagde stukken zijn ook aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder heeft de stukken voor de hoorzitting ter inzage gelegd en hij heeft dat in de uitnodigingsbrief voor het hoorgesprek ook vermeld
.Eiser heeft van de gelegenheid tot inzage geen gebruik gemaakt. Gezien die gang van zaken kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat eiser in zijn procespositie is geschaad en dat hij in beroep heeft moeten gaan om aan de gevraagde gegevens te komen. Hij had de stukken in kunnen zien, maar heeft dat om hem moverende redenen niet gedaan. De rechtbank voegt daaraan toe dat zij verweerder dringend adviseert zijn handelwijze in overeenstemming te brengen met het bepaalde in artikel 40 Wet Pro WOZ.
.Eiser heeft van de gelegenheid tot inzage geen gebruik gemaakt. Gezien die gang van zaken kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat eiser in zijn procespositie is geschaad en dat hij in beroep heeft moeten gaan om aan de gevraagde gegevens te komen. Hij had de stukken in kunnen zien, maar heeft dat om hem moverende redenen niet gedaan. De rechtbank voegt daaraan toe dat zij verweerder dringend adviseert zijn handelwijze in overeenstemming te brengen met het bepaalde in artikel 40 Wet Pro WOZ.
13.Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat