Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1597
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
1. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet
waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] (niet-woning, [adres 1] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.240.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 10 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres
ongegrond verklaard.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatierapport. Eiseres heeft een taxatierapport en een
taxatiekaart ingediend.
4. De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 6 januari 2021. Eiseres heeft zich laten
vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Vaststaande feiten
5. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak, een [adres 1] , is
rond 1978 gebouwd en bevat vier aula’s. Het grootste deel van de onroerende zaak met archetype U793000N (1.278 m2) is in 1978 gebouwd en daarna meerdere malen vernieuwd. Verder zijn er drie kleinere delen van de onroerende zaak: te weten aula’s/herdenkingsruimtes gebouwd in 2003: archetype U795000L (34 m2), in 2010: archetype 795000L (35 m22) en in 2017: archetype 795000L (21 m2), (hierna: het grootste gebouwde deel en drie kleinere gebouwde delen: de vier gebouwde delen). Verder omvat de onroerende zaak een verharding van 94 m2.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken moet worden
bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
Geschil
7. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Meer in het bijzonder is in geschil:
of verweerder de leeftijd van de afbouw en de installaties ten aanzien van het grootste gebouwde deel uit 1978 (1.278 m2) ten onrechte op 2011 heeft gesteld;
of verweerder ten onrechte geen correctie grootte in aanmerking heeft genomen ten aanzien van het grootste gebouwde deel uit 1978 (1.278 m2);
of verweerder de restwaarden van de vier gebouwde delen te hoog heeft vastgesteld.
De grondwaarde is niet in geschil.
8. Eiseres staat een WOZ-waarde voor van primair € 862.000,- en subsidiair van
€ 1.074.000,-. De waarde van de onroerende zaak is door verweerder vastgesteld op € 1.240.000,-. Verweerder heeft deze waarde in beroep gehandhaafd.
Beoordeling
9. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de
gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
10. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de
heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, worden de beroepsgronden van eiseres betrokken.
Ad a. Leeftijd van de afbouw en installaties
11. Als onderbouwing van de waarde verwijst verweerder naar een in beroep
overgelegd taxatierapport van [taxateur 2] , WOZ-taxateur (hierna: [taxateur 2] ), van 20 mei 2020. In dat rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.783.000,-. Bij de bepaling van de factor voor technische veroudering van het tot de onroerende zaak behorende grootste gebouwde deel heeft de taxateur voor de afbouw en installaties een levensduur van allebei 20 jaar, met ingang van 2011 in plaats van 1978, in aanmerking genomen. Hij heeft dus gerekend met een resterende technische levensduur van allebei 13 jaar, te rekenen vanaf de waardepeildatum. Volgens de Taxatiewijzer crematoria jaargang 2018 (hierna: de Taxatiewijzer) geldt een levensduur voor afbouw en installaties van 15 – 25 jaar.
12. Eiseres bepleit een waarde van € 862.000,-, respectievelijk € 1.074.000,-. Eiseres
verwijst daarvoor naar de twee in beroep overgelegde taxatierapporten van 21 april 2020, opgesteld door taxateur [taxateur 3] . Eiseres stelt dat de factor voor technische veroudering waarvan in het door verweerder overgelegde taxatierapport is uitgegaan, te hoog is. Zij voert daartoe aan dat tijdens de renovatie in 2011 niet alle elementen van de afbouw en installaties volledig zijn vervangen. Verweerder is daarom voor de nieuwbouw en de installaties ten onrechte uitgegaan van een nieuw bouwjaar, waardoor de resterende technische levensduren van de afbouw en de installaties zijn verlengd zonder dat daarvoor een goede grond bestaat. Volgens eiseres vindt het automatisch verlengen van de levensduren geen steun in de jurisprudentie van de Hoge Raad [1] . De Hoge Raad heeft volgens eiseres geoordeeld dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat geen steun is te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Eiseres stelt dat om die reden de afbouw en de installaties van het hoofdgebouw gewaardeerd dienen te worden op de restwaarde, zijnde 5% met als bouwjaar 1978 en een levensduur van allebei 40 jaar.
Subsidiair bepleit eiseres een restwaarde van de afbouw en de installaties van 10% respectievelijk 7%. In beide taxatierapporten heeft de taxateur van eiseres in zijn taxatiekaarten aangetoond dat verweerder het object te hoog heeft gewaardeerd, zelfs als er wordt uitgegaan van de, niet onderbouwde restwaardes zoals vermeld in de Taxatiewijzer crematoria. Naar de opvatting van eiseres volgt hieruit dat de resterende technische levensduur van afbouw en installaties subsidiair dient te worden gesteld op 10% en 7% met als bouwjaar 1978 met een levensduur van allebei 40 jaar.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de
renovatie en verbouwingen dusdanig omvangrijk en ingrijpend zijn geweest, dat dit aanleiding vormt om bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de afbouw en de installaties uit te gaan van een technische levensduur van allebei 20 jaar, met ingang van 2011. Verweerder heeft dus terecht gerekend met een resterende technische levensduur van allebei 13 jaar, te rekenen vanaf de waardepeildatum.
14. Uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad volgt dat een waardering op de
restwaarde niet uitgesloten is. Dat neemt niet weg dat uit een daarna gewezen arrest van
23 oktober 2020 van de Hoge Raad [2] volgt dat er situaties kunnen zijn die afwijkingen van de Taxatiewijzer rechtvaardigen. Als zich de situatie voordoet dat aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt, terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen, kan die omstandigheid aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
15. Volgens verweerder is in het onderhavige geval sprake van een dergelijke situatie
om af te wijken. De onroerende zaak is in 2011 grondig gerenoveerd. Daarbij baseert verweerder zich op informatie van eiseres zelf waarin zij verklaart dat het [adres 1] in 2011 grondig is genoveerd en voldoet aan de eisen van deze tijd. Verder onderbouwt verweerder zijn standpunt met het feit dat in zowel 2003 als in 2010 de onroerende zaak is uitgebreid met een aula van respectievelijk 34 m2 en 35 m2. Ook is de onroerende zaak in 2017 ruim vijf weken dicht geweest voor uitvaarten, waarbij door een uitbreiding een nieuwe kleine aula is gecreëerd en ook de publieke ruimte en de buitengevel volledig zijn gerenoveerd. Tenslotte is er onderhoud gepleegd aan de oven. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd weersproken. De enkele stelling van eiseres dat in 2011 niet alle elementen van de afbouw en installaties volledig zijn vervangen is daarvoor onvoldoende.
Op grond hiervan heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht geconcludeerd dat de afname van de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft zich over een langere periode zou uitstrekken dan die waarmee voorheen bij de bepaling van de factor voor technische veroudering rekening is gehouden. Hieruit volgt dat de voorheen gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de technische levensduur inmiddels zijn achterhaald en dat, beoordeeld naar hetgeen op de waardepeildatum
1 januari 2018 bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de resterende technische levensduren van de afbouw en de installaties van de gebouwde delen van de onroerende zaak, het einde daarvan niet eerder dan na ommekomst van allebei 13 jaar zal zijn bereikt. De grond slaagt niet.
Ad b. Correctie grootte van het grootste gebouwde deel
16. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte geen correctie grootte heeft toegepast op
het grootste gebouwde deel. Dat deel heeft een oppervlakte van 1.278 m2. Uit de Taxatiewijzer blijkt dat het archetype U793000N een standaard grootte heeft tot 1000 m2. Volgens eiseres moet de vervangingswaarde 1809 zijn met een groottecorrectie van 0,8588.
17. Verweerder vindt een correctie grootte niet aan de orde en onderbouwt dit met
informatie uit de Taxatiewijzer. Daarin staat een [adres 2] uit [plaats] vermeld met een oppervlakte van 1.539 m2 en een prijs per eenheid van € 2.777,- en een [adres 3] uit [plaats] met een oppervlakte van 1.654 m2 en een prijs per eenheid van € 2.608,00,-. De prijs per eenheid van het grootste bouwdeel is € 925,- en ligt daarmee veel lager. Er is daarom volgens verweerder geen aanleiding om op dit gebouwde deel een correctie toe te passen.
18. De rechtbank stelt vast dat in paragraaf 6.2 van de Taxatiewijzer crematoria en
paragraaf 6.2 van het Algemeen deel van de Taxatiewijzer staat vermeld dat binnen een bandbreedte van 30% geen correctie hoeft plaats te vinden. Het archetype U793000N kent een oppervlakte tot 1.000 m2. Het gebouwde deel van de onroerende zaak is 1.278 m2 en valt daarmee buiten de bandbreedte. In beginsel dient daarom een correctie grootte plaats te vinden. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de in rechtsoverweging 17 genoemde nadere onderbouwingen aannemelijk heeft gemaakt dat geen correctie grootte hoeft te worden toegepast. Immers, de hierboven genoemde [adres 4] zijn groter dan het onderhavige gebouwde deel terwijl de prijs per eenheid hoger is. Zelfs al zou de correctie grootte wel worden toegepast conform paragraaf 6.2 van de Taxatiewijzer dan zou dat een geringe verlaging van de waarde opleveren en zou de waarde van de onroerende zaak uit het taxatierapport van [taxateur 2] niet onder de waarde komen die verweerder heeft vastgesteld. De grond slaagt niet.
Ad c. Restwaarden
19. Eiseres stelt dat verweerder de restwaardes van de onroerende zaak te hoog heeft
gewaardeerd en vindt dat de restwaarde 5% moet zijn. Zij onderbouwt dit met de hiervoor genoemde taxatierapporten van taxateur [taxateur 3] en met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 voornoemd. Daaruit concludeert eiseres een waarde van € 862.000,-. Eiseres stelt subsidiair dat, zelfs als uitgegaan wordt van de niet onderbouwde restwaardes, zoals vermeld in de Taxatiewijzer voor [adres 4] zij tot een waarde komt van € 1.074.000,-. Daarbij hanteert zij de minimum bedragen van de vervangingswaarde per m2 uit de Taxatiewijzer.
20. Verweerder stelt dat de restwaarde niet te hoog is vastgesteld en verwijst hiervoor
naar het taxatierapport van [taxateur 2] en voor de gehanteerde restwaarden naar de bij het verweerschrift gevoegde analysegegevens van verschillende transactiegegevens waaruit (veel) hogere restwaarden volgen dan die de Taxatiewijzer hanteert. Verweerder wijst op een verkoop van twee objecten die in gebruik waren als rouwcentrum. Een onroerende zaak aan het [adres 5] te [plaats] : de restwaarde van de opstal blijkt op basis van de transactie 37,45%. De Taxatiewijzer noemt een percentage van 17,65%. Verweerder wijst ook op een verkoop van een onroerende zaak aan de [adres 6] [plaats] : de restwaarde van de opstal blijkt op basis van de transactie 47,36%. Verweerder heeft daarnaast een aantal verkopen overgelegd van onroerende zaken waarin onderwijs wordt gegeven. Volgens verweerder is de door hem gehanteerde restwaarden van 16,71% eerder aan de lage dan aan de hoge kant.
21. Eiseres heeft tegen de bij het verweerschrift gevoegde stukken met de daarin
vermelde marktgegevens ingebracht dat deze niet bruikbaar zijn. Zo heeft [adres 5] te [plaats] volgens eiseres een andere functie en is van het gebouw [adres 6] te [plaats] de restwaarde nog niet bereikt. Daarmee is het logisch dat er een hogere restwaarde is. De andere verkopen zijn gebouwen waar onderwijs wordt gegeven en zijn daarom niet bruikbaar.
22. Anders dan eiseres heeft gesteld, heeft verweerder op de zitting uitgelegd en
aannemelijk gemaakt dat de verkoop van de onroerende zaak aan het [adres 5] te [plaats] een verkoop betreft van een rouwcentrum. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de overgelegde verkopen [adres 5] te [plaats] en [adres 6] te [plaats] aannemelijk heeft gemaakt dat onroerende zaken als de onderhavige een restwaarde hebben en dat de restwaarden die uit de Taxatiewijzer crematoria volgen niet te hoog zijn. De rechtbank is van oordeel dat de kengetallen in de Taxatiewijzer crematoria een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de hoogte van de restwaarden van de bouwdelen. Uit het taxatierapport van [taxateur 2] blijkt dat de restwaarden van de bouwdelen van de onroerende zaken binnen de in de Taxatiewijzer crematoria genoemde bandbreedtes van de gehanteerde archetypen zijn gesteld, namelijk in het midden van die bandbreedtes, met een afronding op hele cijfers naar beneden. De heffingsambtenaar heeft, uitgaande van die Taxatiewijzer en in het licht bezien van wat verweerder ter zitting heeft gesteld, de restwaarden daarom voldoende onderbouwd. De grond slaagt niet.
23. De conclusie is dat het beroep ongegrond is. Voor een proceskostenveroordeling
bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
10 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.