Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3095
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten] ,verweerder
(gemachtigde: D.D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.211.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Eiser heeft een nadere reactie ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1918 gebouwde vrijstaande semibungalow met een vrijstaande berging/schuur, een carport en een serre, een inhoud van ongeveer 492 m3 en ligt op een kavel van 1930 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.089.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft toegelicht waarom deze referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. In het beroepschrift en tijdens de zitting heeft eiser zich meerdere keren beroepen op Europees recht en consumentenrecht. De rechtbank stelt echter vast dat deze rechtsgebieden niet van toepassing zijn op de waardebepaling volgens de Wet WOZ. Daarover staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ namelijk het volgende: “De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.” Europees recht of consumentenrecht speelt bij deze waardebepaling geen rol.
8. Eiser voert aan dat verweerder in de vergelijking 25 verkopen van andere woningen en de verkoopprijzen van ten minste vijf jaar voor de waardepeildatum had moeten betrekken. Volgens eiser vloeit dat voort uit de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het voorschrift waarop eiser doelt, heeft betrekking op de modelmatige waardebepaling en niet op de vergelijkingsmethode die verweerder in beroep heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van kubieke meters in plaats van vierkante meters bij het bepalen van de waarde van zijn woning. Volgens eiser heeft zijn woning een relatief hoog plafond, waardoor zijn woning ook een relatief grote inhoud heeft. Dit zegt volgens eiser echter niets over de economische waarde van zijn woning, omdat deze kubieke meters niet effectief benut kunnen worden. Bij de waardebepaling had verweerder daarom uit moeten gaan van vierkante meters. De rechtbank volgt echter verweerder dat voor de waardebepaling van een woning nog steeds uit mag worden gegaan van kubieke meters. Ook heeft verweerder de doelmatigheid van de woning lager dan gemiddeld gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser merkt daarnaast op dat verweerder een te hoge waarde aan zijn perceel heeft toegekend, door niet mee te wegen dat een deel van zijn perceel bestaat uit bosgrond en hij dit deel niet vrij mag gebruiken. Volgens verweerder heeft echter slechts een klein deel van het perceel van eiser de bestemming ‘Bos’ en is hier rekening mee gehouden met de waardering van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat de grond bij eisers woning per m2 lager is gewaardeerd dan bij de referentiewoningen, die over een kleiner perceel beschikken. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen en merkt op dat de aanwezigheid van een strook bos op het perceel door andere bewoners mogelijk positief kan worden bevonden. Met een dergelijke subjectieve factor hoeft verweerder bij de waardebepaling van de woning geen rekening te houden. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser wijst er verder op dat de WOZ-waarde van zijn woning ongeveer 15 procent hoger is op de waardepeildatum 1 januari 2019, in vergelijking met de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018. Volgens eiser is het daarom vreemd dat de WOZ-waardes van de woningen van zijn buren niet met een vergelijkbaar percentage zijn gestegen, evenals de WOZ-waarde van het huis van een in zijn buurt woonachtige wethouder. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waardes van naastgelegen woningen, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Sloots, griffier. De beslissing is uitgesproken op 12 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat