Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3984
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: E.J.G. te Kronnie)
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 183.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 11 maart 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Eiser is gebruiker van de woning. Bij brief van 13 april 2021 heeft de rechtbank het onderzoek geopend en Woningbouwvereniging Ymere te Amsterdam als verhuurder in de gelegenheid gesteld deel te nemen aan de beroepsprocedure. Woningbouwvereniging Ymere heeft niet binnen de gestelde termijn van twee weken gereageerd. De rechtbank gaat er daarom, overeenkomstig het gestelde in de brief, vanuit dat zij niet wil deelnemen aan de beroepsprocedure en heeft het onderzoek gesloten op 10 mei 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 1982 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 83 m2 en ligt op een kavel van 128 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 157.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder niet aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Verweerder heeft de waarde van de woning afgeleid uit de verkopen van [adres 2] , verkocht op 7 mei 2019 voor € 205.250,-, [adres 3] , verkocht op 5 december 2018 voor € 210.000,- en [adres 4] , verkocht op 23 september 2019 voor
€ 235.300,-. [adres 3] en [adres 4] beschikken beide, in tegenstelling tot de woning, over een zolder van 27 m2. Verweerder heeft de gebruiksoppervlakte van die zolder gewaardeerd op
€ 814,- per m2. Voor de overige gebruiksoppervlakte van die referentiewoningen heeft hij respectievelijk € 1.759,- en € 1.816,- per m2 berekend. Eiser heeft onweersproken gesteld dat op de zolder één of twee slaapkamers kunnen worden gerealiseerd. Verweerder heeft niet nader onderbouwd waarom hij de waarde van de zolder zo sterk heeft afgewaardeerd ten opzichte van de overige gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hij die afwaardering niet aannemelijk gemaakt. Indien de afwaardering wordt gematigd daalt de uit de verkoopprijs van deze referentiewoningen afgeleide prijs per m2 onder de voor de woning gehanteerde prijs van € 1.677,- per m2. Dat de prijs per m2 van de referentiewoning [adres 2] wel boven de voor de woning gehanteerde prijs ligt is tegen die achtergrond onvoldoende om de waarde van de woning te onderbouwen. Verweerder slaagt niet in de op hem rustende bewijslast.
6.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
7.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser voert wel factoren aan die volgens hem een lagere dan de vastgestelde waarde onderbouwen, maar onderbouwt niet hoe de door hem bepleite waarde uit verkoopgegevens kan worden afgeleid.
8.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 178.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
9.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 178.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Sloots, griffier. De beslissing is uitgesproken op 12 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. E. Sloots, griffier. De beslissing is uitgesproken op 12 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat