Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8325811 UC EXPL 20-1146 DS/1286
Vonnis van 19 mei 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
1.De procedure
Partijen hebben in eerste instantie schriftelijk geprocedeerd. Het verloop daarvan blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
Vervolgens is een mondelinge behandeling bepaald op 13 april 2021. Daaraan voorafgaand hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een akte ingestuurd en heeft [eiseres] de producties 13 en 14 ingebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling. Partijen hebben geprobeerd de zaak met elkaar te regelen. Dat is niet gelukt. Het was de bedoeling dat de kantonrechter op 12 mei 2021 een beslissing zou nemen. Die datum is helaas niet gehaald. Daarom is besloten dat de uitspraak vandaag zal zijn.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[eiseres] verhuurt met ingang van 1 december 2014 de vrije sector woning aan het [adres 1] te [woonplaats] (oppervlakte 93 m2, hierna: het gehuurde) aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Het complex waar het gehuurde onderdeel van uit maakt is in 2014opgeleverd. [eiseres] was de architect en heeft besloten het gehuurde te kopen als belegging ten behoeve van haar pensioenvoorziening. De aanvangshuur was € 1.200,00 per maand, destijds de markthuurwaarde. De huurprijs is sindsdien jaarlijks aangepast conform de overeengekomen indexering (artikel 18 van Pro de algemene bepalingen). De huurprijs is laatstelijk aangepast per 1 juli 2019 naar € 1.272,23 per maand.
2.2.
[eiseres] is in 2019 in overleg getreden met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de huur te verhogen naar de geldende marktwaarde. Omdat daarover in onderling overleg geen overeenstemming over bereikt kon worden heeft [eiseres] de marktwaarde van het gehuurde laten toetsen door makelaarskantoor [makelaarskantoor] . [makelaarskantoor] heeft op 1 november 2019 een taxatierapport uitgebracht (hierna: het taxatierapport) waarin wordt vastgesteld dat de actuele markthuurwaarde van het gehuurde € 19.200,00 per jaar (€ 1.600,00 per maand) is. In het taxatierapport wordt verwezen naar drie referentiepanden te [woonplaats] : [adres 2] (80 m2, € 1.450,00), [adres 3] (84 m2, € 1.475,00), beiden gelegen in de wijk [wijk 1] en [adres 4] (100 m2, € 1.450,00), net als het gehuurde gelegen in de wijk [wijk 2] . Daarop heeft [eiseres] bij brief van 3 november 2019 laten weten de kale huurprijs per 1 januari 2019 te willen verhogen naar € 1.600,00 per maand, maar bereid te zijn een overgangsperiode in te bouwen, in die zin dat de kale huur per 1 januari 2020 zou worden verhoogd naar € 1.500,00 per maand en per 1 januari 2021 te verhogen naar € 1.600,00 per maand. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn daarmee niet akkoord gegaan. Vervolgens heeft de gemachtigde van [eiseres] , namens haar de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 24 december 2019 tegen 1 juli 2020 op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro (het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst).
3.De vordering en de tegenvordering
Vordering
3.1.
[eiseres] vordert het volgende.
3.1.1.
Een verklaring voor recht dat haar voorstel om de huurprijs van het gehuurde per 1 januari 2020 te herzien naar € 1.500,00 en per 1 januari 2021 naar € 1.600,00 een redelijk voorstel is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
3.1.2.
De huurovereenkomst te beëindigen per 1 juli 2020, althans per datum vonnis en ontruiming binnen drie dagen na betekening van het vonnis.
3.1.3.
Met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van ontruiming en deze procedure.
Bij de mondelinge behandeling heeft [eiseres] laten weten te kunnen voorstellen dat er een term de grace komt, inhoudende dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog een keer de kans krijgen het voorstel van [eiseres] te accepteren als dat een redelijk voorstel blijkt te zijn.
3.2.
[eiseres] meent, onder verwijzing naar jurisprudentie (vooral ECLI:NL:RBSHE:2011:BT8685), dat een aanbod altijd redelijk is als die de markthuur als uitgangspunt neemt. Onder markthuur moet daarbij volgens taxatiebegrippen worden verstaan: de huurprijzen die bij nieuwe verhuringen van vergelijkbare woonruimte worden overeengekomen) en verwijst voor die markthuur naar het taxatierapport.
Verweer en de tegenvordering
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] willen dat de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] afwijst en motiveren dat als volgt.
3.3.1.
[eiseres] moet redengevende feiten en omstandigheden aanvoeren op basis waarvan een huurverhoging in dit geval gerechtvaardigd is, alleen een stijging van de markthuur maakt het aanbod van huurprijsaanpassing nog niet redelijk.
3.3.2.Meerdere huurprijsverhogingen binnen 12 maanden zijn volgens 7:251 BW nietig. Huurders moeten dus beschermd worden tegen frequentere huurverhogingen. Een huurprijsverhoging kan redelijkerwijs daardoor éénmaal per twaalf maanden worden doorgevoerd, dat zou dus op zijn vroegst per 1 juli 2020 zijn omdat de huur ieder jaar per 1 juli werd verhoogd.
3.3.3.
De referentieobjecten waarnaar [makelaarskantoor] verwijst zijn niet passend. De wijk [wijk 1] ligt namelijk in de duurdere binnenstad en de criminaliteit in volgens de statistieken 2x zo hoog in [wijk 2] dan in [wijk 1] . In [wijk 1] is parkeren ook minder duur. Bij de [adres 4] zit een parkeerplaats in de huurprijs inbegrepen. Passender zijn daarom appartement 27 (88m2, 5e verdieping, € 1.404,00) en nog een ander appartement van [appartementencomplex 1] , een nieuw en luxe appartementencomplex aan de [straat] te [woonplaats] (€ 15,95, resp 14,31 per m2) en de appartementen voor gewezen studenten in [appartementencomplex 2] (verhuurder Jebber, prijzen van € 13,10 per m2).
3.3.4.
Bij zittende huurders is de huurprijsmonitor van Pararius (waaruit een hogere gemiddelde huurprijs kan worden afgeleid) niet relevant, omdat die alleen opgaat voor nieuw te sluiten huurovereenkomsten. Pararius zegt zelf dat de gemiddelde huurprijs voor zittende huurders lager uitvalt.
3.3.5.
De markt functioneert als gevolg van het beperkte aanbod niet goed. Het verhogen van de huurprijs in bestaande huurovereenkomsten naar een marktconforme huur voor nieuwe huurovereenkomsten draagt bij aan de slecht functionerende markt, woningen worden onbetaalbaar. De relevantie van de markthuurwaarde voor de beoordeling van de redelijkheid van een aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst neemt daardoor af.
3.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen de huurprijs per 1 juli 2020 te bepalen conform de contractuele indexeringsclausule vermeerderd met € 80,00, althans op door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag, althans de huur per 1 juli 2020 te bepalen op € 1.500,00 en per 1 juli 2021 € 1.600,00.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] op zichzelf geen onredelijk voorstel heeft gedaan voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, maar een onredelijke ingangsdatum heeft gehanteerd. Dat betekent dat de verklaring voor recht deels kan worden toegewezen, maar dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden afgewezen, net als de vordering tot ontruiming van het gehuurde. Ook de tegenvordering zal worden afgewezen, omdat het niet aan de kantonrechter is een nieuwe overeenkomst vast te stellen. De kantonrechter legt hierna uit waarom zij tot dit oordeel komt.
Het beoordelingskader
4.2.
Het gaat om de uitleg van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro: wat moet worden verstaan onder een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Omdat het gaat om geliberaliseerde huur is het mogelijk dat het aanbod alleen de huurprijs betreft. In de wet is geen beoordelingsmaatstaf neergelegd voor de vraag wat een redelijk aanbod is tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. In de rechtspraak wordt uitgegaan van de invulling die de Hoge Raad daar naar oud recht aan heeft gegeven. Volgens de Hoge Raad [1] is een aanbod voor de huurprijs in beginsel redelijk als de gewenste huurprijs in overeenstemming is met die van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Daarnaast gaat het erom of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod aanvaardt, daarbij mag rekening worden gehouden met omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen.
4.3.
Artikel 7:272 BW Pro bepaalt dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter heeft beslist over een vordering tot beëindiging van verhuur. Dat betekent dat de kantonrechter niet een (nieuwe) huurprijs vast stelt (zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vragen), maar alleen kan beslissen of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Als het aanbod niet redelijk is, blijft alles dus in principe bij het oude. De vraag die beantwoord moet worden is dus of de voorgestelde huurprijsprijs in overeenstemming is met die van vergelijkbare woonruimte ter plaatse en of van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kon worden verlangd dat zij het voorstel accepteerden.
Is de voorgestelde huurprijs redelijk? Ja
4.4.
De meest voor de hand liggende vergelijkbare woonruimte is natuurlijk woonruimte in het appartementencomplex waarin zich het gehuurde bevindt. De meeste appartementen zijn koopwoningen, dus het aanbod van vrije sector huurwoningen is zeer gering. [eiseres] heeft toegelicht dat begin 2019, toen zij zich oriënteerde op de marktconforme huur, een soortgelijke woning te huur stond voor € 1.550,00 exclusief servicekosten. Dat heeft zij ook aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] laten weten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dat niet bestreden. Als productie 14 heeft [eiseres] een uitdraai van de website Pararius overgelegd van 16 beschikbare huurwoningen met de bijbehorende huurprijzen, waaronder een soortgelijke woning als het gehuurde in hetzelfde complex. Die woning wordt in april 2021 aangeboden voor een huurprijs van € 1.695,00 per maand. Niet duidelijk is of dat inclusief of exclusief servicekosten is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betalen geen servicekosten aan [eiseres] . [eiseres] heeft bij de mondelinge behandeling toegelicht wat zij aan de VVE betaalt. Dat is een bedrag van € 163,00 waarin kennelijk de schoonmaak van het trappenhuis en het wassen van de ramen inbegrepen is. In ieder geval zaken waar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] profijt van hebben.
4.5.
Uit de vergelijking met voornoemde twee woningen die in het zelfde appartementencomplex te huur worden aangeboden leidt de kantonrechter af dat een huurprijs van € 1.600,00 voor de woning per 1 januari 2020 en € 1.500,00 per 1 januari 2015 in overeenstemming is met vergelijkbare woonruimte ter plaatse. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat in het appartementencomplex ook woningen worden verhuurd door Jebber voor een veel lager bedrag. Dit zijn echter geen vergelijkbare woningen omdat die niet als vrije sectorwoning beschikbaar zijn. [eiseres] heeft namelijk toegelicht dat die woningen door Jebber, een dochter van woningcoöperatie SSH, alleen worden aangeboden aan starters die minder dan 5 jaar geleden zijn afgestudeerd en een bepaald maximaal inkomen hebben. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dat niet bestreden. Ook uit het taxatierapport kan worden afgeleid dat een huurprijs van € 1.600,00 per maand overeenkomt met die van vergelijkbare woonruimte. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit weliswaar bestreden, zelf andere vergelijkingsobjecten genoemd, en gemotiveerd kritiek gegeven op het oordeel van [makelaarskantoor] , maar hebben niet zelf een taxatierapport overgelegd, terwijl dat wel voor de hand had gelegen. Desgevraagd hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] laten weten dat zij op de hoogte zijn van de kosten van een taxatierapport, dat is volgens hen een bedrag van ongeveer € 500,00. Dat is een overzichtelijk bedrag bij een belang als dit. Van hen had dus mogen worden verwacht dat ook zij een deskundig advies in hadden gewonnen voor deze kwestie. Volgens [taxateur] (productie 5 bij dagvaarding), de taxateur die bij het taxatierapport betrokken was, zijn de woningen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als vergelijkingsobjecten hebben aangedragen bovendien minder goed vergelijkbaar omdat het om nieuwbouw gaat. Dan wordt er een zodanig volume ineens verhuurd dat er sprake zal zijn van een discount om het geheel binnen een redelijke termijn verhuurd te krijgen. Dat is dus vergelijkbaar met wat er in 2014 met het appartementencomplex is gebeurd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit standpunt niet weerlegd. [taxateur] heeft tenslotte in zijn reactie op het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gereageerd op de kanttekeningen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geplaatst bij de door hem genoemde vergelijkingsobjecten, maar dat betekent nog niet dat de eigen visie van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zwaarder moet wegen dan die van een deskundig taxateur. Bovendien volgt uit de opgave van de beschikbare woonruimte op de website Pararius bepaald niet dat [makelaarskantoor] de plank mis slaan.
4.6.
De kantonrechter heeft met partijen van gedachten gewisseld over het standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat een vergelijking moet worden gemaakt met de huurprijs die zittende huurders van vergelijkbare woonruimte betalen. Een dergelijke vergelijking is echter niet zuiver. Dat zou namelijk betekenen dat de huurprijs niet naar boven zou kunnen worden bijgesteld als de huurprijzen in de markt stijgen, omdat voor een vergelijking altijd de prijzen die in het verleden zijn bepaald maatgevend zouden moeten zijn. Dat is niet de bedoeling van de wetgever geweest.
Mocht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden verwacht dat zij instemden met de voorgestelde wijziging van de huurprijs? Deels
4.7.
De kantonrechter gaat er dus van uit dat het aanbod voor wat betreft de hoogte van de huurprijs redelijk is. Dan resteert de vraag of van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mocht worden verwacht dat zij met de huurprijsaanpassing instemden. [eiseres] heeft haar belang bij een huurprijsaanpassing toegelicht. Zij staat voor grote uitgaven aan haar woning in [woonplaats] en heeft het gehuurde aangeschaft als pensioenvoorziening. Zij heeft dus een gerechtvaardigd belang bij een marktconforme huurprijs. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet bestreden dat zij in staat zijn de voorgestelde huurprijs te betalen. Zij hebben niet betwist dat zij een goed inkomen genieten en niet tot de doelgroep behoren waaraan Jebber verhuurt. [gedaagde sub 2] is namelijk al langere tijd werkzaam als apotheker. Het bezwaar van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is de in zijn algemeenheid fors gestegen huur- en koopprijzen op de [woonplaats] markt die de markt verzieken en de forse huurverhoging die de aanpassing van de huurprijs voor hen zou betekenen. Hoewel de kantonrechter beeld heeft bij de bezwaren van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tegen een forse huurverhoging en de stijgende markprijzen voor woningen in [woonplaats] , maakt dat niet dat van hen niet kan worden verwacht dat zij instemmen met een huurprijsaanpassing tot het niveau van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Paal en perk stellen aan de algemene ontwikkeling van huurprijzen is niet de rol die een rechter moet vervullen. Alleen als in specifieke omstandigheden niet van een huurder kan worden verwacht in te stemmen met een aanpassing van de huurprijs kan de kantonrechter bepalen dat een aanbod niet redelijk is. Daarvan is in dit geval niet gebleken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet onderbouwd dat zij de voorgestelde huurverhoging niet kunnen betalen.
4.8.
Wel mag worden verwacht van een verhuurder dat hij zijn huurder in staat stelt toe te groeien naar de nieuwe huurprijs als het gaat om een forse huurverhoging als deze. Het uitgavenpatroon van een huurder moet daarop namelijk kunnen worden ingericht. Bovendien mag een verhuurder niet meer keren per jaar de huur verhogen dan wettelijk is toegestaan. Omdat de huur in juli 2019 nog verhoogd was, is het niet redelijk de nieuwe huur eerder in te laten gaan dan 1 juli 2020. Een aankondiging van een huurverhoging op een termijn van ongeveer een half jaar biedt naar het oordeel van de kantonrechter ook voldoende ruimte om het bestedingspatroon daarop aan te passen. Het voorstel dat [eiseres] heeft gedaan is dus niet redelijk voor zover is voorgesteld de huur met ingang van 1 januari 2020 te verhogen naar € 1.500,00, maar wel voor zover die huur verschuldigd zou zijn per 1 juli 2020 en vervolgens het voorgestelde bedrag van € 1.600,00 per maand verschuldigd is vanaf 1 januari 2021.
En wat betekent dat voor de vorderingen over en weer?
In conventie
4.9.
De gevorderde verklaring voor recht dat het voorstel van [eiseres] om de huurprijs van het gehuurde te herzien een redelijk voorstel is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro zal worden afgewezen voor de aanpassing naar € 1.500,00 per maand per 1 januari 2020 en worden toegewezen voor de aanpassing naar € 1.600,00 per maand per 1 januari 2021.
4.10.
Omdat het voorstel deels niet redelijk is, zal de kantonrechter de huur niet beëindigen. De vordering tot ontruiming zal dus worden afgewezen.
4.11.
Omdat beide partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
In reconventie
4.12.
Voor een aanpassing van de huur zoals door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gevorderd biedt de wet geen ruimte en ziet de kantonrechter geen aanknopingspunten. De tegenvorderingen zullen dus worden afgewezen.
4.13.
Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in het ongelijk zijn gesteld is een proceskostenveroordeling op zijn plaats. Vanwege de samenhang met de conventie begroot de kantonrechter de proceskosten van [eiseres] in reconventie op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
verklaart voor recht dat het voorstel van [eiseres] om de huurprijs van het gehuurde per 1 januari 2021 naar € 1.600,00 te verhogen een redelijk voorstel is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
5.4.
wijst de vorderingen af.
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten die aan de zijde van [eiseres] worden begroot op nihil;
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2021.