ECLI:NL:RBMNE:2021:2138

• Datum uitspraak: 21 mei 2021
• Publicatiedatum: 21 mei 2021
• Zaaknummer: 20_1289
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Catsburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde woning na onvoldoende vergelijkbaarheid referenties

In deze bestuursrechtelijke zaak heeft eiser beroep ingesteld tegen het door verweerder vastgestelde WOZ-besluit voor het belastingjaar 2019. Verweerder had de waarde van de woning vastgesteld op €406.000, gebaseerd op een taxatierapport met drie referentiewoningen. De rechtbank oordeelt dat één referentie onvoldoende vergelijkbaar is vanwege een sterk afwijkend bouwjaar en dat de overige referenties niet overtuigend de vastgestelde waarde onderbouwen.

Eiser stelde een lagere waarde van €389.000 voor, maar ook zijn taxatierapport maakte de waarde niet aannemelijk omdat de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet duidelijk was en de onderbouwing van de waarde ontbrak. De rechtbank concludeert dat geen van beide partijen de waarde voldoende heeft onderbouwd.

Daarom stelt de rechtbank de WOZ-waarde schattenderwijs vast op €390.000, rekening houdend met het aankoopbedrag uit 2014. Tevens wordt verweerder veroordeeld tot vermindering van de aanslag en vergoeding van proceskosten en griffierecht. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en vervangen door deze uitspraak.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt schattenderwijs vastgesteld op €390.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/1289

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Woudenberg, verweerder

(gemachtigde: B. van de Veer en J.W.P. van Oosten ).

Procesverloop

In het besluit van 28 februari 2019 (primair besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats] voor belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 406.000,-.

In het besluit van 19 februari 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde J.W.P. van Oosten en door [taxateur 1] , taxateur.

De rechter heeft het onderzoek ter zitting geschorst omdat op de zitting bleek dat het verweerschrift en de matrix van verweerder door de rechtbank niet waren doorgestuurd aan de gemachtigde van eiser.

Op 9 april 2021 heeft een nadere zitting plaatsgevonden. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, en door [taxateur 2] en [taxateur 1] , taxateurs.

Overwegingen

De woning is een in 1935 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m2 en ligt op een perceel van 1.477 m2.

Eiser bepleit voor de woning een lagere waarde, namelijk € 389.000,-. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de beschikte waarde niet te hoog is omdat uit het taxatierapport van zijn taxateur volgt dat de waarde € 430.000,- is.
Toetsingskader

Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Onderbouwing van verweerder

Eiser voert aan dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. De woning wordt daarin vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .

De rechtbank merkt allereerst op dat verweerder bij de waardering van de woning mocht uitgaan van een inhoud van 432 m3. Verweerder is bij de referentieobjecten immers ook uitgegaan van een inhoud in kubieke meters. Dat de taxateur van eiser in zijn rapport uitgaat van vierkante meters maakt niet dat de door verweerder gehanteerde inhoudsmaten onjuist zijn.

Ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de door verweerder gebruikte referenties overweegt de rechtbank als volgt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] een vergelijkbaar bouwjaar hebben als de woning (1935), terwijl het bouwjaar van referentie [adres 4] daar sterk van afwijkt (1960). Door dit aanzienlijke verschil in bouwjaar vindt de rechtbank deze referentiewoning onvoldoende vergelijkbaar. Hierbij neemt de rechtbank (ook) in aanmerking dat de verkoopprijs van deze referentie aanzienlijk hoger ligt dan de verkoopprijzen van de andere referenties en dat uit de analyse van de verkopen blijkt dat de waarde van het hoofdgebouw van [adres 4] twee keer zo hoog is als die van de oudere referenties. Dat verschil wordt niet verklaard door de grootte van het hoofdgebouw of de secundaire objectkenmerken.

De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt met de overige twee referentiewoningen. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat er voor deze referenties per abuis een verkeerde grondstaffel is gebruikt, namelijk die van twee-onder-één-kap woningen in plaats van die voor vrijstaande woningen. Dit gegeven heeft op zichzelf invloed op de getaxeerde waarde van de woning omdat de waardeverhouding tussen de grond en de woning daardoor anders wordt. De rechtbank zal niettemin uitgaan van de in het taxatierapport weergegeven kubieke meterprijzen van de referenties, namelijk € 322 en € 355. Dat resulteert in een gemiddelde prijs van € 339 per m3. Uitgaande van dit gemiddelde, wordt de beschikte van de woning van € 409.000,- niet onderbouwd.

Verweerder maakt de vastgestelde waarde van de woning dus niet aannemelijk. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt.
Onderbouwing van eiser

Om de door hem overgestane waarde te onderbouwen heeft eiser een taxatierapport overgelegd, waarin de woning met drie referentiewoningen in [woonplaats] wordt vergeleken. De rechtbank is van oordeel dat uit het door eiser overgelegde taxatierapport niet blijkt of deze woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Ook volgt uit het taxatierapport niet hoe er van de verkoopprijzen van de referenties wordt gekomen tot de door eiser voorgestane waarde. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
Conclusie

Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, stelt de rechtbank schattenderwijs de waarde van de [adres 1] in [woonplaats] op 1 januari 2018 vast op € 390.000,-. De rechtbank houdt hierbij rekening met het eigen aankoopcijfer van € 385.000,- in oktober 2014. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.

Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.

Eiser heeft aangevoerd dat 1 punt moet worden toegekend voor het bijwonen van de (telefonische) hoorzitting. Volgens verweerder kan worden volstaan met 0,5 punt.

De rechtbank is met verweerder van oordeel dat sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht op grond waarvan verweerder de proceskostenvergoeding kon matigen naar 0,5 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting. De rechtbank verwijst voor de motivering van dit oordeel naar een eerdere uitspraak van deze rechtbank in een vergelijkbare zaak. ^[1] In die uitspraak is, kort gezegd, overwogen dat verweerder gemotiveerd kan afwijken van de forfaitaire regeling, waarin staat dat 1 punt wordt toegekend voor het verschijnen bij een hoorzitting als er op die hoorzitting door dezelfde gemachtigde meerdere WOZ-bezwaren worden besproken, maar dat verweerder die afwijking van de forfaitaire regeling wel in het bestreden besluit moet motiveren. Het bezwaar van eiser is behandeld tijdens een telefonische hoorzitting waarin meerdere WOZ-bezwaren van dezelfde gemachtigde zijn behandeld en waarvan de behandeltijd per zaak gering was. Verweerder mocht daarom ook in deze zaak afwijken van de forfaitaire regeling en 0,5 punt toekennen. Dit is echter niet gemotiveerd in het bestreden besluit. Het beroep is dan ook op dit punt gegrond omdat het bestreden besluit op dit punt in strijd is met artikel 7:12 van de Awb.

15. De rechtbank stelt de proceskosten van eiser op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 1.710,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 0,5 punt voor de telefonische hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).

15. Eiser heeft voor de woning een taxatierapport ingebracht. Het rapport is opgesteld door [taxateur 3] en [taxateur 4] , taxateurs. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het taxatierapport vast op € 256,52 (4 uur à € 53,- per uur, verhoogd met BTW). De proceskosten die verweerder moet vergoeden bedragen dus in totaal € 1.966,52 (€ 1.710,- + € 256,52).

15. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 vast op € 390.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.966,52;

- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. B.L. Meijer, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier

rechter

De griffier is verhinderd

de uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

Voetnoten

1. ECLI:NL:RBMNE:2021:697.