Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/221
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [vestigingsplaats] , eiser
(gemachtigde: N. van der Schoor )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel ).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 604.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een aanvullend beroepschrift ingediend.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 maart 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 2] , taxateur.
Overwegingen
1.Het object betreft een multifunctioneel object voor maatschappelijke dienstverlening, bestaande uit twee opstallen gebouwd in 1989 (gerenoveerd in 2004 en 2016). Het object heeft een oppervlakte van 821 m2 en ligt op een kavel van 986 m2.
2.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 481.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Beide partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Gelet op het aanvullend beroepschrift is een correctie voor functionele veroudering niet langer in geschil. Het geschil spitst zich toe op de bruto vervangingswaarde en de correctie wegens technische veroudering.
3.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4.Verweerder heeft zijn taxatierapport gebaseerd op de Taxatiewijzer Deel 17 Overheidsgebouwen, waardepeildatum 1 januari 2018 (de Taxatiewijzer). Hij is daarbij uitgegaan van het archetype G 765ST12. Hoewel eiser aanvankelijk stelde uit te gaan van de Taxatiewijzer Verzorging, blijkt uit het aanvullend beroepschrift en de toelichting van eiser ter zitting dat hij het ermee eens is dat verweerder zich op de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen en dit archetype baseert.
5.Verweerder heeft toegelicht dat voor de vervangingswaarde, de levensduren en de restwaarden het gemiddelde van de bandbreedten uit de genoemde Taxatiewijzer is aangehouden. Van het gemiddelde van de bandbreedte voor de vervangingswaarde hoeft niet te worden afgeweken gezien de huidige, goede staat van onderhoud. Ook de controle aan de hand van het Taxatieboekje (her)bouwkosten bedrijfspanden 2019 bevestigt dit. De resterende levensduur van de afbouw en installaties is op waardepeildatum 1 januari 2018 met vijf jaar verlengd, aangezien het object goed wordt onderhouden, onder meer door de renovatie in 2016. Verweerder voert aan dat de eigenaar het gebruik van het object voorlopig niet zal beëindigen gezien zijn intentie om te investeren in het vervangen van (delen van) installaties, afbouw en vaste inrichting. Ter onderbouwing van de restwaarde heeft verweerder erop gewezen dat de restwaarde zonder renovatie, zoals deze zou kunnen worden berekend op basis van de eigen transactie in 2015, al hoger is dan de toegepaste restwaardepercentages.
6.Eiser stelt hier tegenover dat voor de bruto vervangingswaarde moet worden uitgegaan van het minimum van de bandbreedte, aangezien eiser een maatschappelijke doelstelling heeft. Om het geschil te beperken, past eiser dezelfde verlenging van de levensduur toe als verweerder. Wel dienen volgens eiser de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties aan het eind van de initieel ingeschatte levensduur en met inachtneming van de huidige bestemming bedragen te worden gesteld op maximaal 5%. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat dit percentage is gebaseerd op een inschatting aan de hand van de directe opbrengst van de materialen. Eiser wijst op arresten van de Gerechtshoven Den Haag en Arnhem-Leeuwarden waarin is uitgesproken dat voor het aannemelijk maken van de restwaarden niet kan worden volstaan met een verwijzing naar de Taxatiewijzer.
7.Zonder nadere onderbouwing van eiser ziet de rechtbank niet in dat de maatschappelijke doelstelling van eiser ertoe moet leiden dat verweerder voor de vervangingswaarde het minimum van de bandbreedte moet hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Ten aanzien van de restwaarden baseert de rechtbank zich niet op de rechtspraak waarop eiser wijst, maar op het recentere arrest van de Hoge Raad (HR) van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671). Rechtsoverweging 2.4.3. van dit arrest luidt: “ Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.”
9.De rechtbank stelt vast dat beide partijen de berekening van de door hen verdedigde waarde baseren op de Taxatiewijzer en deze dus kennelijk als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Het hiervoor geciteerde arrest van de HR brengt dan mee dat het aan eiser is om van de Taxatiewijzer afwijkende restwaardes aannemelijk te maken, aangezien verweerder gemotiveerd heeft betwist dat de restwaarde 5% bedraagt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hier niet in geslaagd. Eiser baseert zich voor de voorgestane restwaarde van 5% slechts op een inschatting van de opbrengst van de materialen en heeft ter zitting aangegeven dat hij dit niet verder kan onderbouwen. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking dat verweerder heeft toegelicht dat de onderhoudstoestand van het object goed is en dat de eigenaar niet de intentie heeft het gebruik te beëindigen, wat eiser niet betwist heeft. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat