Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/3600, UTR 20/3601, UTR 20/3602, UTR 20/3603 en UTR 20/3604
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waardes van onder meer de volgende, alle te [plaats] gelegen, onroerende zaken voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019:
- [adres 1] ( woning 1), waarde € 1.754.000,- (UTR 20/3600);
- [adres 2] ( woning 2) waarde € 123.000,- (UTR 20/3601);
- [adres 3] ( woning 3) waarde € 134.000,- (UTR 20/3602);
- [adres 4] (woning 4) waarde € 171.000,- (UTR 20/3603);
- [adres 5] (achter) (de garage) waarde € 17.000,- (UTR 20/3604).
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de waardes ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op 12 maart 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Algemeen
1.De WOZ-waarde van de onroerende zaken is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaken meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaken zou zijn betaald.
2.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd meewegen.
Over woning 1 - UTR 20/3600
3.Woning 1 is een in 1901 gebouwde villa. De woning heeft een inhoud van ongeveer 1195 m3 en ligt op een kavel van 1394 m2.
4.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.253.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
5.Verweerder onderbouwt de waarde van woning 1 met de eigen aankoopprijs van de woning. Woning 1 is op 7 december 2019 gekocht voor € 1.810.000,-. Verweerder heeft deze prijs naar de waardepeildatum geïndexeerd met 3%. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen koopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. Van dergelijke omstandigheden is de rechtbank niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder bij het vaststellen van de waarde terecht uitgegaan van het eigen aankoopcijfer.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser heeft ter zitting aan gevoerd dat het indexeringspercentage niet 3%, maar 3,8% zou moeten zijn. Hij ontleent het door hem aangevoerde percentage aan Vastgoedpro. Verweerder stelt daartegenover dat Vastgoedpro gebruik maakt van regionale cijfers en geen onderscheid maakt in type woningen. Verweerder heeft specifiek gekeken naar de prijsontwikkeling van villa’s. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage onjuist zou zijn.
8. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van woning 1 niet te hoog heeft vastgesteld.
Over woningen 2, 3 en 4 - UTR 20/3601 t/m UTR 20/3603
9. Woning 2 is een in 1899 gebouwde benedenwoning. Deze woning heeft een inhoud van ongeveer 125 m3. Woning 3 is een in 1899 gebouwde benedenwoning. Woning 3 heeft een inhoud van ongeveer 150 m3. Woning 4 is een in 1899 gebouwde bovenwoning. Deze woning heeft een inhoud van ongeveer 200 m3.
10. Eiser bepleit lagere waardes, namelijk voor woning 2 primair € 97.000,- en subsidiair
€ 109.000,-, voor woning 3 primair € 104.000,- en subsidiair € 118.000,- en voor woning 4 primair € 133.000,- en subsidiair € 150.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waardes en heeft om die te onderbouwen één gezamenlijke taxatiematrix overgelegd.
11. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waardes van de woningen zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de taxatiematrix heeft verweerder de verkoopprijzen van de referentiewoningen geanalyseerd. Hij heeft de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum, vervolgens de verkoopprijzen waar van toepassing verminderd met de waarde toegekend aan tuin en berging en tot slot de resterende waarde gedeeld door de inhoud van de woning. De aldus verkregen prijs per m3 heeft hij vervolgens gecorrigeerd in verband met het verschil in KOUDV-factoren, aldus de kolom voor de laatste kolom. Van de voor de woningen gehanteerde prijs per m3 wordt in de laatste kolom met de zogenoemde WORTEL formule een gecorrigeerde prijs weergegeven. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat het een gecorrigeerde prijs betreft in verband met de wet van de afnemende meeropbrengst. Wel zijn de in die kolom vermelde bedragen niet juist en heeft hij de juiste, lagere bedragen vermeld. De fout zou zijn ontstaan door te vermenigvuldigen in plaats van te delen. De rechtbank begrijpt met voorgaande toelichting dat de in de laatste kolom vermelde prijzen (per m3) voor de referentiewoningen eveneens een correctie betreft in verband met de wet van de afnemende meeropbrengst. Als verweerder voor de referentiewoningen met de betreffende laatste kolom vermelde eenheidsprijzen een andere correctie dan die in verband met de afnemende meeropbrengst beoogt weer te geven, heeft hij dat niet toegelicht.
12. In het licht van voorgaande kan de rechtbank de door verweerder gemaakte vergelijking tussen de referentiewoningen en de woningen en de uit de referentiewoningen herleide waardes van de woningen niet volgen. De waarde van woning 3, met een inhoud van 150 m3, wordt met de zogenaamde wortelformule met de op de zitting aangebrachte verbetering herleid van € 893,- naar € 804,-. De waarde van de referentiewoning [adres 6] , met eveneens een inhoud van 150 m3, wordt herleid van € 934,- naar de in de laatste kolom vermelde prijs, € 993,-. Die herleiding zou echter evenals bij woning 3 tot een lagere prijs moeten leiden. Met de taxatiematrix maakt verweerder dan ook niet aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Dit geldt vooral ook omdat de gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen vóór herrekening in verband met de afnemende meeropbrengst,
€ 840,- bedraagt, maar voor de woningen respectievelijk € 984,-, € 893,- en € 855,- is gehanteerd. Verweerder heeft de beschikte waardes niet toereikend onderbouwd.
13. Concluderend komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd voor zover het de woningen 2, 3 en 4 betreft.
14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waardes aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Deze waardes worden niet onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport. Ook eiser slaagt niet in de op hem rustende bewijslast.
15. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde van woning 2 schattenderwijs vaststellen op € 118.000,-, van woning 3 op € 129.000,- en van woning 4 op
€ 166.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Over de garage – UTR 20/3604
16. Het object is een opslagruimte met een oppervlakte van 45 m2.
17. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk nihil. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerde
rmet toelichting die ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de garage niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft gewezen op de verkoop van een garage aan de [adres 7] van 24 m2 die in december 2018 is verkocht voor € 22.500,- en op de verkoop van een garage aan de [adres 8] met een oppervlakte van 17 m2 die in januari 2019 is verkocht voor
rmet toelichting die ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de garage niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft gewezen op de verkoop van een garage aan de [adres 7] van 24 m2 die in december 2018 is verkocht voor € 22.500,- en op de verkoop van een garage aan de [adres 8] met een oppervlakte van 17 m2 die in januari 2019 is verkocht voor
€ 26.000,-. Daarbij heeft de taxateur van verweerder op de zitting er nog op gewezen dat de garage, gezien de grote oppervlakte, ook in twee garages kan worden gesplitst.
19. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
20. Eiser voert aan dat de garage in een slechte staat verkeert en door meerdere mensen wordt gebruikt. Er is sprake van lekkage aan het dak, de deur is kapot, er is sprake van slecht schilderwerk en de garage is minder courant dan gemiddeld, omdat spullen niet droog kunnen worden bewaard en er schimmelvorming optreedt. Eiser heeft deze gebreken niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s. Verweerder is uitgegaan van een gedateerde garage en heeft om die reden de garage aanzienlijk lager gewaardeerd in verhouding tot de hierboven genoemde verkopen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de garage. De beroepsgrond slaagt niet.
21. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van garage niet te hoog heeft vastgesteld.
Vergoeding van griffierecht en proceskosten
22. Omdat de rechtbank, gelet op overweging 13, het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de woningen 2, 3 en 4 betreft;
- stelt de waardes van deze woningen, alle te [plaats] gelegen, voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt vast:
- [adres 2] ( woning 2) € 118.000,-;
- [adres 3] ( woning 3) € 129.000,-;
- [adres 4] (woning 4) € 166.000,-;
- en bepaalt dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(de griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat