Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3586
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: D. Ruijten),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten], verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 324.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2021 via Skype for Business. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Tevens is namens eiseres verschenen [taxateur] , taxateur bij [naam] . Verweerder. [A] , is verschenen. Tevens is namens verweerder verschenen [B] .
Overwegingen
1. De woning betreft een rijtjeswoning uit 1970 met een inhoud van 425 m³ en een perceel van 187 m². De woning heeft een aanbouw van 6 m³ en een vrijstaande berging/schuur van 24 m³.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 300.000,- en heeft ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 324.000,-.
3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een beroepenmatrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen, allen gelegen in [plaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
5. Op de zitting heeft eiseres de beroepsgrond over de brandgang ingetrokken, zodat deze grond niet meer hoeft te worden besproken.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt.
7. Over de beroepsgrond van eiseres dat verweerder het indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, heeft verweerder zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat hij geen indexeringspercentage hanteert. De rechtbank heeft verweerder hierover ter zitting bevraagd en hierop heeft verweerder verklaard dat de transactieprijs wordt teruggerekend naar de waardepeildatum, dat verweerder een geautomatiseerd systeem heeft waar veel transacties in worden gestopt en dat op grond daarvan de waarde op de waardepeildatum wordt bepaald. Er wordt niet gewerkt met een standaard indexeringspercentage per wijk, gebied of woningsoort. Verweerder heeft verder ter zitting verklaard dat als door eiseres (duidelijker) was gevraagd om te onderbouwen hoe van de transactieprijzen van de referentieobjecten tot de waardes op de waardepeildatum was gekomen, dat hij die uitleg had gegeven.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder het verzoek van eiseres om de indexeringspercentages had moeten begrijpen als een verzoek om uitleg hoe tot de geïndexeerde transactieprijs, zoals vermeld in de matrix, is gekomen. In het aanvullend bezwaarschrift van 18 mei 2020 staat immers duidelijk dat dit is gevraagd om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen. Verweerder kon daarom niet volstaan met de enkele mededeling dat er geen indexeringspercentage is gehanteerd. Verweerder heeft met zijn toelichting op zitting niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de referentieobjecten op de waardepeildatum is vastgesteld, terwijl dit naar het oordeel van de rechtbank wel op zijn weg had gelegen, gelet op de tijd die is verstreken tussen de koop/leveringsdatum en het prijspeil op de waardepeildatum en gelet op het door eiseres in bezwaar gedane verzoek, dat in beroep is herhaald.
9. Omdat verweerder de waarde per m3 van de woning heeft gebaseerd op de gemiddelde waarde per m3 van de referentieobjecten en de niet onderbouwde en niet te controleren herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum daarop direct van invloed is, heeft verweerder de vastgestelde waarde niet toereikend onderbouwd. Gelet hierop is het beroep van eiseres gegrond en zal de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigen.
10. Eiseres heeft nog aangevoerd dat zij op de voet van artikel 40 van Pro de Wet WOZ in de bezwaarfase heeft verzocht om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren en dat verweerder dit in de bezwaarfase niet heeft verstrekt en daardoor geen inzicht heeft gegeven in de gedane taxatie. Omdat het beroep op inhoudelijke gronden leidt tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar wordt voorbij gegaan aan het bespreken van deze formele beroepsgrond.
Maakt eiseres de waarde aannemelijk?
11. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. De rechtbank oordeelt van niet. In het taxatierapport worden drie referentiewoningen genoemd, maar niet inzichtelijk wordt gemaakt hoe de voorgestane waarde uit de verkoopprijzen is herleid.
Conclusie
12. Het beroep is, gelet op hetgeen onder 3 is overwogen, gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs vast op €320.000,-
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
14. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiseres een vergoeding voor de proceskosten die zij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
15. Verder dient verweerder de kosten van de taxateur te vergoeden Anders dan verweerder op zitting heeft bepleit, is de kwaliteit van het taxatierapport niet bepalend, maar de vraag of het redelijk was dat eiseres een taxatie heeft laten maken en of de kosten die daarvoor in rekening zijn gebracht redelijk zijn. Hieraan is voldaan. De kosten van het door eiseres ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uur x € 53,- + 21% BTW). Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden voor de aanwezigheid van de taxateur ter zitting op basis van 1 uur, waarvoor hetzelfde uurtarief van €53,- geldt, vermeerderd met omzetbelasting. Verweerder moet dus in totaal € 192,39 aan kosten van de taxateur vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op €320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.790,39.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. K.S. Smits, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 29 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.