Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR19/3599, 19/3800 en UTR 19/3801
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van drie objecten in [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018, als volgt vastgesteld:
- UTR 19/3599: de woning aan de [adres 1] op € 158.000,-;
- UTR 19/3800: de woning aan de [adres 2] op € 238.000,-;
- UTR 19/3801: het bedrijfspand aan de [adres 3] op € 100.000,-.
In de uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 oktober 2020 via Skype for Business. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Verweerder is vergezeld door de heer [taxateur], taxateur.
In overleg met partijen is de behandeling van de beroepen met nummers UTR 19/3599 en UTR 19/3800 ter zitting aangehouden om verweerder binnen twee weken de gelegenheid te geven om te reageren op het gewijzigde standpunt dat de waarde van de woningen aan de [adres 1] en de [adres 2] te laag is vastgesteld.
Verweerder heeft op 13 oktober 2020 gereageerd op het gewijzigde standpunt en heeft dit onderbouwd met twee nieuwe matrices. Eiseres heeft hier vervolgens op gereageerd op 28 oktober 2020.
Het onderzoek ter zitting is vervolgens hervat op 11 december 2020 via Skype for Business. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Verweerder is vergezeld door de heer [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
[adres 3] : UTR 19/3801
2. Eiseres heeft de rechtbank 7 oktober 2020 verzocht om een nieuwe zitting omdat er volgens haar op de zitting van 7 oktober 2020 geen sprake was van equality of arms omdat haar gemachtigde telefonisch deelnam aan de zitting en verweerder wel een beeldverbinding met de rechtbank had. De rechtbank ziet geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Omdat de beeldverbinding met de gemachtigde van eiseres slecht was, waardoor regelmatig delen van zijn betoog wegvielen, is overgegaan op een telefonische verbinding met hem. Die verbinding was goed. De gemachtigde van eiseres heeft zijn standpunt via de telefonische verbinding goed kunnen verwoorden en ook goed kunnen reageren op verweerder en vragen van de rechtbank. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres door telefonisch deel te nemen aan de zitting, niet is geschaad in haar belangen.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde namelijk € 89.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1]
5. Eiseres heeft gesteld dat sprake is van miskoop omdat de gemeente na de aankoop van het pand niet meewerkt aan het ontwikkelingsplan van eiseres. De rechtbank is van oordeel dat dit geen feit of omstandigheid is waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De rechtbank stelt voorts vast dat de aankoop op 22 december 2017 heeft plaatsgevonden en dus nagenoeg op de waardepeildatum ligt. Het aankoopbedrag van € 100.000,- kan dan ook gelden als de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Reeds gelet hierop is het beroep tegen de waarde van dit pand ongegrond en behoeven de overige beroepsgronden geen bespreking meer.
[adres 1] : UTR 19/3599
6. Eiseres bepleit een hogere waarde namelijk € 168.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix en een aanvullende taxatiematrix overgelegd.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Uit de tweede taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde wijk zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. Uit deze matrix volgt dat de woning de hoogste woningwaarde per vierkante meter heeft. Verweerder heeft met deze taxatiematrix aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning en dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Dit geldt ook als de eerste matrix erbij wordt betrokken. Uit de eerste matrix volgde dat de referentiewoningen appartementen zijn met een hogere waarde per vierkante meter, maar dat deze, anders dan de woning van eiseres, een staat van onderhoud en voorzieningenniveau hadden van voldoende. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is met deze twee taxatiematrices inzichtelijk gemaakt.
8. De stelling van eiseres dat de woning is gerenoveerd en dat het voorzieningenniveau voldoende is, is door haar niet onderbouwd. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat op basis van een huuradvertentie van de woning is vastgesteld dat de voorzieningen in de woning vrij eenvoudig zijn omdat er sprake is van een eenvoudige keuken en badkamer. De rechtbank ziet geen reden om aan die verklaring te twijfelen. Eiseres heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder het voorzieningenniveau terecht op matig heeft gewaardeerd.
9. Het beroep tegen de waarde van deze woning is ongegrond.
[adres 2] : UTR 19/3800
10. Eiseres bepleit een hogere waarde namelijk € 254.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix en een aanvullende taxatiematrix overgelegd.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de aanvullende taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. De rechtbank is in dit kader van oordeel dat referentiewoningen nummers 2 en 3 het best vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank vindt referentiewoning 1 minder geschikt en minder vergelijkbaar. Deze woning heeft een andere uitstraling en ligt verderop aan de [straat] . Referentiewoning 4 is een minder goede referentie omdat de onderhoudstoestand matig is en die van de woning voldoende. Referentiewoning 2 heeft een gebruiksoppervlakte van 77 m2 en een woningwaarde per vierkante meter van € 3.201,-. Referentiewoning 3 heeft een gebruiksoppervlakte van 54 m2 en een woningwaarde per vierkante meter van € 3.287,-. Deze referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar. Verweerder heeft bij de waardebepaling echter in onvoldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze twee referentiewoningen en de woning wat betreft de gebruiksoppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de woning met een gebruiksoppervlakte van 69 m2 en een woningwaarde per vierkante meter van € 3.130,- gelet op de geanalyseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen 2 en 3, te laag heeft gewaardeerd. Verweerder heeft niet overtuigend toegelicht waarom de woning met een gebruiksoppervlakte die in grootte tussen beide referentiewoningen ligt, de laagste waarde per vierkante meter heeft. Gelet hierop heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Het beroep tegen de waarde van deze woning is gegrond.
12. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, omdat zij deze op geen enkele wijze heeft onderbouwd.
13. Omdat partijen door de hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak zelf schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 245.000,-. Daarbij gaat de rechtbank uit van een woningwaarde per vierkante meter van
€ 3.230,- en daarbij opgeteld de getaxeerde waarde van de grond en berging.
Conclusie en slotoverwegingen
14. Gelet op het voorgaande is het beroep tegen de bestreden uitspraak gegrond en moet deze worden vernietigd voor wat betreft de waarde van de woning aan de [adres 2] . De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum 1 januari 2018, schattenderwijs vast te stellen op € 245.000,-.
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde van
€ 261,-; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting op 7 oktober 2020 met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).
17. De rechtbank ziet onder toepassing van artikel 2, derde lid, van het Bpb geen aanleiding om 0,5 punt toe te kennen voor het verschijnen op de nadere zitting van 11 december 2020. Deze zitting heeft plaatsgevonden omdat eiseres haar standpunt kort voor de zitting heeft gewijzigd waardoor de bewijslast van verweerder wijzigde. Een dergelijke late wijziging van standpunt is in het algemeen in strijd met de goede procesorde. Verweerder heeft daarop een bewijsaanbod gedaan en de rechtbank heeft om de goede procesorde te bewaken verweerder de gelegenheid gegeven om haar bewijsaanbod na te komen. Gelet daarop ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres heeft gemaakt door op de nadere zitting van 11 december 2020 te verschijnen.
Beslissing
UTR 19/3801:
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
UTR 19/3599:
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
UTR 19/3800
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres 2] vast op € 245.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.572,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Beijl, griffier. De beslissing is uitgesproken op 8 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is buiten staat deze
uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat